Tòa Novaland nhỏ gọn 312 căn đối diện Ngân hàng Nhà nước, có hồ bơi vô cực trên tầng thượng và chỉ một cây cầu sang Quận 1 — quy mô nhỏ và yên tĩnh nhất trong cụm ven sông Bến Vân Đồn.
ICON 56 là dự án căn hộ 25 tầng do Novaland phát triển tại số 56 Bến Vân Đồn, khu vực ven sông quen gọi là Quận 4 (nay thuộc Phường Xóm Chiếu sau sáp nhập hành chính HCMC năm 2025), đối diện trụ sở Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và cách Quận 1 một cây cầu. Dự án 312 căn nằm trên khu đất ven sông 2.994 m² được bao quanh bởi nhánh kênh Bến Nghé và sông Sài Gòn ở ba mặt, với hồ bơi vô cực biểu tượng trên tầng thượng do hãng ONG&ONG (Singapore) thiết kế.
Tin tức khu vực
Novaland thúc đẩy tái cơ cấu nợ Giai đoạn 2; xin miễn nghĩa vụ trái phiếu nước ngoài 300 triệu USD
Market · Jun 2026 · theinvestor.vn
Bảng giá đất TPHCM mới theo NQ 87/2025/NQ-HĐND có hiệu lực từ 1/1/2026
Policy · Jan 2026 · xaydungchinhsach.chinhphu.vn
Khu vực
78
Điểm Gia đình
Tốt
Khả năng tiếp cận cho gia đình trong khu vực xung quanh khá tốt, với Trường Tiểu Học Nguyễn Thái Học — một trong những trường tiểu học công lập hàng đầu TP.HCM — cách đây chỉ vài bước chân. Một trường THPT công lập uy tín và các nhà trẻ mầm non trong khu vực cũng nằm trong bán kính đi bộ, mang lại lựa chọn giáo dục hợp lý cho khu vực đô thị trung tâm này.
97
Điểm Giải trí
Xuất sắc
Lựa chọn sống động phong phú ngay lập tức, với REE Tower — khu phức hợp thương mại và văn phòng — ngay bên cạnh và một cụm quán cà phê cùng nhà hàng bình dân trong bán kính đi bộ. Cư dân có khả năng tiếp cận giải trí đường phố mạnh nhất trong số các địa chỉ trên trục ven sông Bến Vân Đồn.
96
Tiện nghi
Xuất sắc
Tiện ích hàng ngày cực kỳ mạnh, với nhiều thương hiệu cửa hàng tiện lợi và siêu thị lân cận trong vòng 120m tính từ lối vào tòa nhà. Hầu hết mọi việc thường ngày — thực phẩm, thuốc, bữa ăn nhanh — đều có thể giải quyết đi bộ trong vòng dưới 5 phút.
82
Sức khỏe
Xuất sắc
Khả năng tiếp cận y tế tốt, với Sai Gon ENT Hospital ở gần và một bệnh viện đa khoa trong vòng 600m cung cấp cả dịch vụ chuyên khoa lẫn cấp cứu. Nhà thuốc phân bố đều trong khu vực lân cận, đáp ứng nhu cầu chăm sóc sức khỏe hàng ngày mà không cần xe.
89
Tiếp cận giao thông
Xuất sắc
Khả năng tiếp cận giao thông công cộng tốt, với Ga Bến Thành — ga đầu tuyến phía nam của Metro số 1 TP.HCM — ở gần, cách 820m. Metro số 2 (Bến Thành–Tham Lương) đã khởi công tháng 1/2026 với mục tiêu khai thác thương mại Q4 2030, sẽ mở thêm một trục đường sắt thứ hai từ cùng ga trung tâm.
100
Dễ đi lại
Xuất sắc
18 phút đến Q1 Bến Thành qua 155. 2 phút đi bộ đến trạm xe buýt. Metro số 2 (Bến Thành–Tham Lương) đã khởi công tháng 1/2026 với mục tiêu khai thác thương mại Q4 2030, bổ sung lựa chọn đường sắt cho hành trình qua sông.
100
Giải trí đêm
Xuất sắc
Khả năng tiếp cận giải trí về đêm nổi bật, với một cụm cocktail bar, quán bar craft và điểm karaoke tập trung trong bán kính 300m — khiến đây trở thành một trong những địa chỉ dân cư sôi động nhất về đêm tại trung tâm TP.HCM. Chính mật độ này cũng là lý do chính khiến điểm yên tĩnh ở mức thấp nhất.
0
Yên tĩnh
Dưới TB
Mức độ tiếng ồn tại đây được đánh giá cao. Bến Vân Đồn là đường sáu làn xe sầm uất, và mật độ quán bar cùng điểm karaoke tập trung trong bán kính ngắn tạo ra nhiều hoạt động ồn ào vào buổi tối — khiến đây trở thành một trong những khu dân cư ồn ào nhất trên trục ven sông nội thành.
Domo Scores™
7.6
🏠 Chủ nhà
Tốt
7.5
📈 Nhà đầu tư
Tốt
Cân bằng cho cả chủ nhà và nhà đầu tư.
ICON 56 là tòa nhà ven sông gọn nhẹ, pháp lý sạch trên Bến Vân Đồn — lựa chọn có giá trị tốt nhất trong cụm ven sông này cho người mua cần sổ hồng đầy đủ và đường đi làm ngắn sang Quận 1 trong cùng một gói. Đánh đổi rõ ràng: tòa nhà xây từ 2015, tiếng ồn đường phố cao và tiện ích mỏng hơn các dự án mới hơn trên cùng tuyến đường.
🏠 Chủ nhà
Đáng giá tiền
7.6
Chất lượng sống
7.2
Pháp lý & bàn giao
8.7
Vị trí & kết nối
7
📈 Nhà đầu tư
Đáng giá tiền
7.6
Lợi nhuận & thanh khoản
7.4
Pháp lý & bàn giao
8.7
Nhu cầu khu vực
7
Tại sao điểm khác nhau?
Chủ nhà: Lựa chọn đáng tin cậy cho chủ nhà đi làm tại Quận 1, ưu tiên pháp lý hơn là sự đầy đủ về tiện ích. Sổ hồng đã cấp đầy đủ cho 312 căn, quy mô nhỏ gọn mang lại cộng đồng yên tĩnh hơn các khu phức hợp lớn lân cận, và hồ bơi vô cực tầng thượng là điểm nhấn thực sự khác biệt. Hạn chế cần nhìn thẳng: nội thất bàn giao 2015, tiếng ồn đường phố cao, podium nhỏ, và rủi ro quản lý tòa nhà trong lúc Novaland xử lý nợ năm 2026.
Nhà đầu tư: Lựa chọn thu nhập thực tế nhắm khách thuê nước ngoài, với thanh khoản thứ cấp được xác nhận và giá vào thấp hơn 16% so với trung vị phân khúc upper-mid. Lợi suất căn 1PN ước tính khoảng 3,5–5%, được hỗ trợ bởi nhu cầu đã ghi nhận từ khách Nhật và Hàn, cùng việc khởi công Metro số 2 năm 2026 tạo xúc tác giao thông cho Q4 2030. Rủi ro chính là tái cơ cấu đang diễn ra của Novaland — người mua nên xác nhận tính liên tục của PMC và ngân sách bảo trì trước khi quyết định.
Giá & Thị trường
Giá thị trường
89 triệu/m²
📈+62% từ mở bán
Khoảng giá
83 triệu – 95 triệu/m²
Giá căn hộ
4,8 tỷ – 9,5 tỷ
Thuê
15 triệu – 29 triệu/tháng
Giá mở bán
55 triệu/m²
Lợi suất cho thuê ước tính3.7%
•🟢 Giá thứ cấp khoảng 89 triệu đồng/m² thấp hơn 16% so với trung vị phân khúc upper-mid, mang lại cơ hội mua vào giá trị rõ ràng tại địa chỉ ven sông trung tâm pháp lý sạch có thị trường thứ cấp hoạt động.
•🟢 Sổ hồng đã cấp đầy đủ và tình trạng sở hữu lâu dài giảm thiểu rủi ro giao dịch cho cả người mua và người bán trong tương lai — lợi thế thực chất so với nhiều dự án TP.HCM vẫn đang xử lý sổ tính đến giữa 2026.
•🟡 Lợi suất cho thuê căn 1PN ước tính 3,5–5%, phù hợp với vị trí ven sông trung tâm nhưng khiêm tốn so với lãi suất thả nổi cho vay mua nhà 12–15% (theo CBRE Q1 2026); dự án này phù hợp với nhà đầu tư thu nhập đòn bẩy thấp, không phải người tối đa hóa lợi suất.
•🟡 Metro số 2 (Bến Thành–Tham Lương) khởi công tháng 1/2026 với mục tiêu khai thác thương mại Q4 2030 — ga Bến Thành cách một cây cầu và tạo ra xúc tác nhu cầu tiềm năng, nhưng tầm nhìn 4 năm hạn chế tác động định giá trong ngắn hạn.
•🔴 Tái cơ cấu nợ giai đoạn 2 của Novaland (xin miễn nghĩa vụ trái phiếu chuyển đổi nước ngoài 300 triệu USD, giữa 2026) tạo ra sự không chắc chắn về quản lý tòa nhà — ICON 56 đã bàn giao đầy đủ và có sổ hồng nên không ảnh hưởng trực tiếp đến dự án, nhưng người mua nên kiểm tra thỏa thuận dịch vụ và ngân sách bảo trì của PMC trước khi mua.
Đây có phải deal tốt?
Dự án
Giá
Khoảng cách
ICON 56
89 triệu/m²
—
Saigon Royal Residence
Giá/m² cao hơn — chiếm vị trí cao nhất trong cụm Bến Vân Đồn
Cùng đường, cách 200m về phía đông; podium lớn hơn và nhiều căn hướng sông hơn
Galaxy 9
Giá/m² tương đương ICON 56
Cách hai dãy nhà về phía bắc trên Nguyễn Khoái; phức hợp 4 tòa lớn hơn với nhiều tiện ích nội khu hơn
RiverGate Residence
Giá/m² thấp hơn ICON 56 một chút
Cùng đường, cách 600m về phía đông; phức hợp 3 tòa mật độ cao hơn có tầng căn hộ dịch vụ
Bạn có nên mua?
Phù hợp cho:
✓Người làm việc văn phòng tại Quận 1 cần địa chỉ ven sông pháp lý sạch ở phân khúc upper-mid
✓Chủ nhà ở lâu dài ưu tiên cộng đồng tòa nhỏ mật độ thấp hơn tiện ích resort nội khu
✓Hộ gia đình nước ngoài công tác tại Quận 1 tìm nơi ở ven sông trung tâm gọn nhẹ
Không lý tưởng cho:
✗Gia đình cần trường học, phòng khám hoặc cơ sở thể thao và giải trí quy mô lớn nội khu
✗Người mua nhạy cảm với tiếng ồn — Bến Vân Đồn được đánh giá tiếng ồn cao và nhiều quán bar hoạt động trong bán kính 300m
✗Người mua muốn chuẩn smart-home hiện đại hoặc tòa nhà xây mới từ chủ đầu tư
Biến động giá
Giá căn hộ thứ cấp TP.HCM tăng +32% so với cùng kỳ trong quý 1/2026 (theo CBRE), và thị trường thứ cấp ICON 56 phản ánh xu hướng tăng giá rộng hơn này, với căn 1 phòng ngủ hiện đạt khoảng 93 triệu đồng/m².
Điểm cần cân nhắc
Điểm mạnh
✓Sổ hồng đã cấp đầy đủ cho 312 căn — một trong số ít dự án đã hoàn thành trên Bến Vân Đồn không còn vướng pháp lý, sở hữu lâu dài cho người Việt đã xác nhận
✓Tòa đơn 312 căn nhỏ gọn: mật độ nội khu thấp hơn, sảnh thang yên tĩnh hơn và cộng đồng cư dân nhỏ gọn hơn so với các phức hợp trên 1.000 căn cùng tuyến đường
✓Hồ bơi vô cực tầng 25 do ONG&ONG thiết kế — tiện ích nổi bật so với các tòa cùng phân khúc trên Bến Vân Đồn
✓Giá thấp hơn khoảng 16% so với trung vị phân khúc upper-mid, có thị trường thứ cấp hoạt động và nhu cầu cho thuê từ khách nước ngoài đã ghi nhận
Đánh đổi
!Bàn giao 2015 — hoàn thiện nhiều căn đã cũ theo tiêu chuẩn thị trường hiện tại; người mua nên tính ngân sách cải tạo để cạnh tranh thu hút khách thuê chất lượng
!Podium mỏng: không có F&B, phòng khám hoặc trường học nội khu; phòng gym nhỏ (60m²) và cư dân phụ thuộc vào tiện ích ngoài đường phố cho phần lớn nhu cầu hàng ngày
!Tiếng ồn đường phố Bến Vân Đồn cao — không phù hợp với cư dân ưu tiên môi trường sống yên tĩnh
Cần kiểm chứng
?Tái cơ cấu nợ đang diễn ra của Novaland (xin miễn trái phiếu nước ngoài 300 triệu USD, giữa 2026) — người mua nên xác nhận hợp đồng quản lý tòa nhà và tình trạng bảo hành hiện tại với PMC trước khi mua
?Kiểm tra sức chứa hầm đỗ xe và tỷ lệ lấp đầy hiện tại trước khi mua — chưa tìm thấy tỷ lệ đỗ xe chính thức trong hồ sơ hiện có
?Mục tiêu khai thác thương mại Q4 2030 của Metro số 2 còn 4 năm nữa — phần bù giá thuê từ giao thông công cộng cải thiện vẫn mang tính kỳ vọng cho đến khi tuyến đường hoạt động
Loại căn hộ
1BR
1 PN · 1 PT · 47–51 m²
4,8 tỷ – 5,2 tỷ
102 triệu/m²
Thuê: 15 triệu - 17 triệu/tháng
Người độc thân & cặp đôi
2BR
2 PN · 2 PT · 79–80 m²
6,4 tỷ – 6,7 tỷ
82 triệu/m²
Thuê: 17 triệu - 23 triệu/tháng
Gia đình trẻ
3BR
3 PN · 2–3 PT · 87–112 m²
7,2 tỷ – 9,5 tỷ
85 triệu/m²
Thuê: 20 triệu - 29 triệu/tháng
Gia đình đang phát triển
Penthouse
3–4 PN · 3–4 PT · 150–220 m²
Đang rà soát
≈ 13,35 tỷ – 19,58 tỷ ước
89 triệu/m²
Gia đình đang phát triển
Thông tin dự án
Chủ đầu tư
Novaland
Tình trạng
Bàn giao 2015
Tổng số căn
312
Số tòa
1
Thông tin pháp lý
Ngày bàn giao
2015
Giấy phép xây dựng
Đã duyệt
Sổ hồng
Đã cấp
Ghi chú pháp lý
Sổ hồng đã cấp đầy đủ cho 312 căn — một trong số ít dự án đã bàn giao trên trục Bến Vân Đồn không còn vướng pháp lý. Sở hữu lâu dài cho người Việt; chưa thấy hạn ngạch ngoại kiều trong các tin chuyển nhượng. Quản lý vận hành tòa nhà bởi PMC (Công ty Quản lý Bất động sản), xác nhận đang hoạt động năm 2026. Lưu ý: Novaland (chủ đầu tư theo hồ sơ) đang xin miễn nghĩa vụ trái phiếu nước ngoài 300 triệu USD (bỏ phiếu tháng 6/2026); ICON 56 đã bàn giao đủ và có sổ hồng đầy đủ nên không ảnh hưởng trực tiếp đến cư dân, nhưng người mua nên xác nhận thực trạng quản lý và bảo hành tòa nhà với PMC trước khi mua. Tìm kiếm tháng 6/2026: không phát hiện vướng mắc hay tranh chấp pháp lý tại dự án.
Tiện ích
👨👩👧Family: Khu vui chơi nhỏ ở podium và phòng cộng đồng đủ cho sự kiện cư dân. Không có trường mầm non hay trường học nội khu — phụ huynh dùng các lựa chọn ở Quận 1 và Quận 4 trong vòng vài phút lái.
🏋️Fitness: Phòng gym nhỏ (~60 m²) trên tầng podium kết hợp với hồ bơi tầng thượng là toàn bộ tiện ích thể thao. Không có sân tennis hay sân đa năng nội khu.
🏖️Lifestyle: Hồ bơi vô cực trên tầng thượng nhìn ra sông và skyline, vườn và khu BBQ tầng trệt. F&B nội khu hạn chế — cư dân tận dụng dãy hàng quán dày đặc ngay ngoài Bến Vân Đồn.
🛒Convenience: Hai tầng hầm và một tầng lửng phục vụ ô tô và xe máy, an ninh 24/7 và một cửa hàng tiện lợi nhỏ ở podium. Ngân hàng, siêu thị và Vincom Đồng Khởi đều trong vòng 10 phút lái.
🌳 Vườn🔥 Khu BBQ🧒 Khu vui chơi🔒 An ninh🅿️ Bãi đỗ xe🏍️ Bãi xe máy
Vị trí & Di chuyển
ICON 56
10 phút
Quận 1
41 phút
Sân bay Tân Sơn Nhất
56 phút
Sân bay Long Thành
Trung tâm (giờ cao điểm)
12 phút
Trung tâm (ngoài giờ)
10 phút
Sân bay (giờ cao điểm)
55 phút
Sân bay (ngoài giờ)
41 phút
Long Thành (giờ cao điểm)
67 phút
Long Thành (ngoài giờ)
56 phút
🚇
Metro
Ga Bến Thành
Gần đó
🛍️
TTTM
REE Tower
Sát bên
🛒
Siêu thị
WinMart+
Sát bên
🏫
Trường QT
Trường Quốc Tế FOSCO
2.0km
🏥
Bệnh viện
Sai Gon ENT Hospital
Gần đó
🌳
Công viên
September 23rd Park
Gần đó
Đường chính
Bến Vân ĐồnĐại lộ Võ Văn KiệtCầu Calmette sang Quận 1Cầu Khánh Hội sang Nguyễn Tất Thành
🔇 Cao ồn🌊 Không ngập🛣️ gần cao tốc
Kết hợp giữa cư dân tự ở đi làm tại Quận 1 và một lượng đáng kể khách thuê nước ngoài — chủ yếu là người Nhật và người Hàn — nhờ đường đi làm ngắn qua cầu và view kênh. Quy mô 312 căn tạo nên cộng đồng trong tòa yên tĩnh hơn các dự án lớn trên Bến Vân Đồn — Saigon Royal, RiverGate và Millennium.
Lưu ý (không phải vấn đề lớn)
⚠️ Giao thông
Bến Vân Đồn dồn về cầu Calmette và cầu Khánh Hội vào giờ cao điểm, ùn ứ quanh ngã tư Ngân hàng Nhà n...
Bến Vân Đồn dồn về cầu Calmette và cầu Khánh Hội vào giờ cao điểm, ùn ứ quanh ngã tư Ngân hàng Nhà nước khoảng 7h30–8h30 sáng và 17h30–18h30 chiều. Khu vực Nguyễn Tất Thành / Hoàng Diệu phía cầu Khánh Hội là điểm nghẽn nặng nhất trong khu.
→ Hai cây cầu ngắn sang Quận 1 cho cư dân nhiều lựa chọn (Calmette phía bắc, Khánh Hội phía đông) và việc đi xe máy sang Quận 1 ngoài giờ cao điểm vẫn dưới 10 phút.
🌊 Ngập lụt
Mặt tiền Bến Vân Đồn đã được nâng cốt cùng đợt cải tạo bờ kè kênh, nay cao hơn hẳn mực triều — hiếm ...
Mặt tiền Bến Vân Đồn đã được nâng cốt cùng đợt cải tạo bờ kè kênh, nay cao hơn hẳn mực triều — hiếm khi ngập kể cả những ngày triều cường khi các tuyến phố cũ của Quận 4 cách đó một dãy nhà bị ảnh hưởng.
→ Bờ kè kênh Bến Nghé được nâng trong đợt cải tạo những năm 2010, lối xuống hầm dự án nằm ngang cốt đường — không có ghi nhận ngập tái diễn tại tòa nhà.
Địa điểm nổi bật
Hồ bơi vô cực tầng thượng
Hồ bơi vô cực tràn bờ trên tầng 25 do ONG&ONG thiết kế, nhìn ra sông Sài Gòn và skyline Quận 1. Một trong số ít hồ bơi tầng thượng tại Quận 4 và là lý do được nhắc đến nhiều nhất khi người mua chọn ICON 56 thay vì các tòa lớn hơn trên Bến Vân Đồn.
Khám phá bất động sản
Bàn giao 2015
