Tòa Novaland nhỏ gọn 312 căn đối diện Ngân hàng Nhà nước, có hồ bơi vô cực trên tầng thượng và chỉ một cây cầu sang Quận 1 — quy mô nhỏ và yên tĩnh nhất trong cụm ven sông Bến Vân Đồn.
ICON 56 là dự án căn hộ 25 tầng do Novaland phát triển tại số 56 Bến Vân Đồn, khu vực ven sông quen gọi là Quận 4 (nay thuộc Phường Xóm Chiếu sau sáp nhập hành chính HCMC năm 2025), đối diện trụ sở Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và cách Quận 1 một cây cầu. Dự án 312 căn nằm trên khu đất ven sông 2.994 m² được bao quanh bởi nhánh kênh Bến Nghé và sông Sài Gòn ở ba mặt, với hồ bơi vô cực biểu tượng trên tầng thượng do hãng ONG&ONG (Singapore) thiết kế.
Tin tức khu vực
Khoảng 86% trái chủ thông qua miễn trừ trái phiếu 300 triệu USD của Novaland, tháng 6/2026
Market · Jun 2026 · vietstock.vn
Bảng giá đất TP.HCM mới áp dụng từ 1/2026, nâng cơ sở tính thuế giao dịch bất động sản toàn thành phố
Policy · Jan 2026 · hdnd.hochiminhcity.gov.vn
Khu vực
78
Điểm Gia đình
Tốt
Điều kiện gia đình đặc biệt tốt cho một dự án đô thị một tòa. Trường Tiểu học Nguyễn Thái Học — một trong những trường tiểu học công lập hàng đầu TP.HCM — cách 680m và Trường THPT Ten Lơ Man, trong nhóm THPT công lập tốt nhất thành phố, cách 770m.
97
Điểm Giải trí
Xuất sắc
Tiện ích sinh hoạt rất phong phú ở khu vực xung quanh. Dãy phố Bến Vân Đồn tập trung nhiều cà phê và nhà hàng bình dân trong vòng 500m đi bộ, kết hợp mua sắm hàng ngày ngay sát bên.
96
Tiện nghi
Xuất sắc
Tiện ích sinh hoạt hàng ngày rất tốt. Nhiều chuỗi cửa hàng tiện lợi và siêu thị nhỏ trong vòng 120m tòa nhà, cho phép mua sắm và chạy việc hàng ngày đi bộ mà không cần đi xa.
82
Sức khỏe
Xuất sắc
Chăm sóc y tế tốt cho địa chỉ nội đô. Bệnh viện Tai Mũi Họng Sài Gòn cách gần đó 550m và một bệnh viện đa khoa thứ hai trong cùng tầm đi bộ, đáp ứng cả nhu cầu chuyên khoa và cấp cứu gần nhà.
89
Tiếp cận giao thông
Xuất sắc
Tiếp cận giao thông công cộng tốt. Ga Bến Thành — đầu phía nam của Metro số 1 — cách 820m và trạm xe buýt cách đi bộ 2 phút, kết nối cư dân với trung tâm thành phố qua phương tiện công cộng hiện có.
100
Dễ đi lại
Xuất sắc
18 phút đến Q1 Bến Thành qua 155. 2 phút đi bộ đến trạm xe buýt.
100
Giải trí đêm
Xuất sắc
Điểm vui chơi về đêm đặc biệt mạnh tại địa chỉ này. Dãy Bến Vân Đồn tập trung cocktail bar, karaoke và ăn uống khuya trong bán kính 700m, đây là một trong những địa chỉ có hoạt động đêm sôi động nhất Quận 4 cũ.
0
Yên tĩnh
Dưới TB
Đây không phải địa chỉ yên tĩnh. Hành lang đô thị Bến Vân Đồn tạo ra tiếng ồn môi trường liên tục suốt buổi tối từ mật độ dày đặc của bar, điểm giải trí và nhà hàng hoạt động khuya — đặc điểm cố hữu của tuyến phố nội đô này, không thể giảm nhẹ.
Domo Scores™
7.6
🏠 Chủ nhà
Tốt
7.6
📈 Nhà đầu tư
Tốt
Cân bằng cho cả chủ nhà và nhà đầu tư.
ICON 56 là tòa ven sông nhỏ gọn phân khúc trung-cao với sổ hồng đã cấp đầy đủ và hồ sơ cho thuê ngoại kiều đã được kiểm chứng — quy mô nhỏ và dễ đi bộ nhất trong cụm Bến Vân Đồn, phù hợp nhất với người làm việc tại Quận 1 ưu tiên pháp lý chắc chắn và view sông hơn là gói tiện ích nội khu dày. Đánh đổi chính là môi trường ồn ào từ dãy bar và giải trí xung quanh cùng tiện ích ít hơn các dự án mới do bàn giao năm 2015.
🏠 Chủ nhà
Đáng giá tiền
7.8
Chất lượng sống
7.3
Pháp lý & bàn giao
8.7
Vị trí & kết nối
7
📈 Nhà đầu tư
Đáng giá tiền
7.8
Lợi nhuận & thanh khoản
7.5
Pháp lý & bàn giao
8.7
Nhu cầu khu vực
7
Tại sao điểm khác nhau?
Chủ nhà: Phù hợp cho chủ nhà làm việc tại Quận 1 và muốn địa chỉ ven sông pháp lý sạch mà không sống trong khu phức hợp đông đúc. Trường tiểu học và THPT công lập hàng đầu nằm trong vòng 700m đi bộ, hai bệnh viện gần đó và sổ hồng đã cấp đầy đủ. Đánh đổi thực tế là tiếng ồn môi trường cao — bar và karaoke trong vòng 150–300m khiến buổi tối luôn ồn ào — và tiện ích nội khu mỏng hơn các tòa mới hơn cùng tuyến đường.
Nhà đầu tư: Luận điểm đầu tư dựa trên thị trường cho thuê ngoại kiều đã được kiểm chứng hơn là kỳ vọng tăng giá. Khách Nhật, Hàn đi làm Quận 1 là tệp cư dân đã ghi nhận, hỗ trợ lợi suất 3,5–4,5% tùy loại căn. Giá thứ cấp 89 triệu/m² thấp hơn 21% so với mức trung vị phân khúc trung-cao, là điểm vào hấp dẫn. Rủi ro chính là tòa 2015 cạnh tranh ngày càng nhiều với hàng mới hơn trên Bến Vân Đồn, và quá trình tái cơ cấu của Novaland cần xác nhận tính liên tục của PMC trước khi mua.
Giá & Thị trường
Giá thị trường
89 triệu/m²
📈+62% từ mở bán
Khoảng giá
83 triệu – 95 triệu/m²
Giá căn hộ
4,8 tỷ – 9,5 tỷ
Thuê
15 triệu – 29 triệu/tháng
Giá mở bán
55 triệu/m²
Lợi suất cho thuê ước tính3.7%
•🟢 Sổ hồng đầy đủ giúp tránh rủi ro pháp lý còn tồn ở nhiều dự án mới hơn trên Bến Vân Đồn, mang lại lợi thế cấu trúc cho thứ cấp ICON 56 trong thị trường ngày càng ưu tiên pháp lý sạch
•🟡 Giá thứ cấp ~89 triệu/m² thấp hơn 21% so với mức trung vị phân khúc trung-cao — phù hợp với năm bàn giao 2015 và tiện ích mỏng; là điểm vào hấp dẫn nhưng hạn chế khả năng tăng giá vượt trội so với dự án đặc điểm tốt hơn trên cùng tuyến
•🟢 Nhu cầu thuê từ khách Nhật, Hàn đã ghi nhận và ổn định, lợi suất gộp ước tính 3,5–4,5% tùy loại căn — cạnh tranh cho địa chỉ trung tâm Quận 4 cũ với pháp lý sạch
•🟡 Lượng hàng thứ cấp niêm yết ít mỗi quý — người mua nhắm layout cụ thể hoặc hướng view sông nên kiên nhẫn chờ thay vì chọn từ rổ hàng rộng
•🟢 Metro số 2 (Bến Thành–Tham Lương) đã khởi công tháng 1/2026 với mục tiêu khai thác Q4/2030 — Ga Bến Thành cách ICON 56 820m sẽ trở thành điểm trung chuyển cho cả Tuyến 1 và Tuyến 2, bổ sung trục đường sắt thứ hai cho cư dân
Cập nhật: tháng 6/2026
Đây có phải deal tốt?
Dự án
Giá
Khoảng cách
ICON 56
89 triệu/m²
—
Saigon Royal Residence
Giá/m² cao hơn — đỉnh phân khúc cụm Bến Vân Đồn
Cùng đường, cách 200m về phía đông, podium lớn hơn và nhiều căn view sông hơn
Galaxy 9
Giá/m² tương đương ICON 56
Cách hai dãy nhà về phía bắc trên Nguyễn Khoái, phức hợp 4 tòa lớn hơn, không có mặt tiền sông
RiverGate Residence
Giá/m² thấp hơn ICON 56 một chút
Cùng đường, cách 600m về phía đông, phức hợp 3 tòa mật độ cao hơn có tầng dịch vụ
Bạn có nên mua?
Phù hợp cho:
✓Chuyên gia và người đi làm Quận 1 muốn địa chỉ ven sông ở phân khúc trung-cao, tránh sự chen chúc của khu phức hợp lớn
✓Chủ nhà ưu tiên pháp lý chắc chắn — sổ hồng đã cấp đầy đủ cho toàn bộ căn
✓Người mua thích tòa nhỏ ít chen chúc hơn các khu phức hợp podium lớn
Không lý tưởng cho:
✗Gia đình cần trường học nội khu, sân thể thao hay podium tiện ích quy mô lớn
✗Người nhạy cảm với tiếng ồn đêm — bar và karaoke trong vòng 300m và hoạt động cả tối ngày thường
Biến động giá
Giá thứ cấp trên Bến Vân Đồn duy trì cao hơn rõ rệt so với phần còn lại của Quận 4 cũ từ năm 2020, ICON 56 ở mức ~89 triệu/m² — ổn định và thấp hơn mức trung vị phân khúc trung-cao, thuộc nhóm thứ cấp ít biến động hơn là câu chuyện tăng giá ngắn hạn.
Điểm cần cân nhắc
Điểm mạnh
✓Sổ hồng đã cấp đầy đủ cho cả 312 căn — một trong số ít dự án đã bàn giao trên Bến Vân Đồn không còn vướng pháp lý, hỗ trợ chuyển nhượng và vay ngân hàng thuận lợi
✓Cách trung tâm Quận 1 một cây cầu với thị trường cho thuê ngoại kiều đã ghi nhận — người Nhật và Hàn là tệp khách thuê ổn định, hỗ trợ lợi suất 3,5–4,5%
✓Giá thứ cấp ~89 triệu/m² thấp hơn mức trung vị phân khúc trung-cao — điểm vào dưới trung vị cho tòa trung tâm, có sổ hồng và view sông
✓Tòa đơn nhỏ gọn (312 căn) mang lại sảnh ít ùn tắc, quản lý tòa nhà đơn giản hơn và cộng đồng nội bộ yên tĩnh hơn các dự án 1.000+ căn trên cùng đường
Đánh đổi
!Bàn giao 2015 với tiện ích nội khu mỏng — phòng gym nhỏ (~60m²), không có trường học, podium tối giản — so với các dự án Bến Vân Đồn mới hơn ở mức giá tương đương
!Tiếng ồn môi trường cao từ bar, cocktail bar và karaoke trong vòng 150–300m — tiếng ồn buổi tối là đặc điểm cấu trúc của khu phố này, không phải theo mùa hay thỉnh thoảng
Cần kiểm chứng
?Novaland (chủ đầu tư) đang tái cơ cấu đến cuối 2026 — ICON 56 đã bàn giao và có sổ hồng nên không ảnh hưởng trực tiếp dự án, nhưng người mua cần xác nhận tính liên tục của PMC và tình trạng quỹ bảo trì trước khi mua
?Cập nhật chỉ giới đường Bến Vân Đồn (hành lang quy hoạch 20m→25m) vẫn trong quy hoạch giao thông TP.HCM, chưa có ngày khởi công xác nhận tính đến giữa 2026 — người mua nên xác minh liệu điều chỉnh chỉ giới có ảnh hưởng mặt tiền hoặc lối vào hầm của ICON 56 không
Loại căn hộ
1BR
1 PN · 1 PT · 47–51 m²
4,8 tỷ – 5,2 tỷ
102 triệu/m²
Thuê: 15 triệu - 17 triệu/tháng
Người độc thân & cặp đôi
2BR
2 PN · 2 PT · 79–80 m²
6,4 tỷ – 6,7 tỷ
82 triệu/m²
Thuê: 17 triệu - 23 triệu/tháng
Gia đình trẻ
3BR
3 PN · 2–3 PT · 87–112 m²
7,2 tỷ – 9,5 tỷ
85 triệu/m²
Thuê: 20 triệu - 29 triệu/tháng
Gia đình đang phát triển
Penthouse
3–4 PN · 3–4 PT · 150–220 m²
Đang rà soát
≈ 13,35 tỷ – 19,58 tỷ ước
89 triệu/m²
Gia đình đang phát triển
Thông tin dự án
Chủ đầu tư
Novaland
Tình trạng
Bàn giao 2015
Tổng số căn
312
Số tòa
1
Thông tin pháp lý
Ngày bàn giao
2015
Giấy phép xây dựng
Đã duyệt
Sổ hồng
Đã cấp
Ghi chú pháp lý
Sổ hồng đã cấp đầy đủ cho 312 căn — một trong số ít dự án đã bàn giao trên trục Bến Vân Đồn không còn vướng pháp lý. Sở hữu lâu dài cho người Việt; chưa thấy hạn ngạch ngoại kiều trong các tin chuyển nhượng. Quản lý vận hành tòa nhà bởi PMC (Công ty Quản lý Bất động sản), xác nhận đang hoạt động năm 2026. Phương án miễn trừ trái phiếu 300 triệu USD của Novaland được ~86% trái chủ thông qua đầu tháng 6/2026, vượt mốc tái cơ cấu giai đoạn 2. Tái cơ cấu tổng thể (trái phiếu bán lẻ mới 30–40%) tiếp tục đến cuối 2026. ICON 56 đã bàn giao và có sổ hồng đầy đủ — không ảnh hưởng trực tiếp — nhưng người mua nên xác nhận thỏa thuận PMC và ngân sách bảo trì trước khi mua. Tìm kiếm tháng 6/2026: không phát hiện vướng mắc pháp lý tại dự án.
Tiện ích
👨👩👧Family: Khu vui chơi nhỏ ở podium và phòng cộng đồng đủ cho sự kiện cư dân. Không có trường mầm non hay trường học nội khu — phụ huynh dùng các lựa chọn ở Quận 1 và Quận 4 trong vòng vài phút lái.
🏋️Fitness: Phòng gym nhỏ (~60 m²) trên tầng podium kết hợp với hồ bơi tầng thượng là toàn bộ tiện ích thể thao. Không có sân tennis hay sân đa năng nội khu.
🏖️Lifestyle: Hồ bơi vô cực trên tầng thượng nhìn ra sông và skyline, vườn và khu BBQ tầng trệt. F&B nội khu hạn chế — cư dân tận dụng dãy hàng quán dày đặc ngay ngoài Bến Vân Đồn.
🛒Convenience: Hai tầng hầm và một tầng lửng phục vụ ô tô và xe máy, an ninh 24/7 và một cửa hàng tiện lợi nhỏ ở podium. Ngân hàng, siêu thị và Vincom Đồng Khởi đều trong vòng 10 phút lái.
🌳 Vườn🔥 Khu BBQ🧒 Khu vui chơi🔒 An ninh🅿️ Bãi đỗ xe🏍️ Bãi xe máy
Bến Vân ĐồnĐại lộ Võ Văn KiệtCầu Calmette sang Quận 1Cầu Khánh Hội sang Nguyễn Tất Thành
🔇 Cao ồn🌊 Không ngập🛣️ gần cao tốc
Kết hợp giữa chuyên gia ở tại chỗ làm việc tại Quận 1 và một lượng đáng kể khách thuê nước ngoài — đặc biệt người Nhật và người Hàn thu hút bởi đường đi làm ngắn và view sông. Tòa nhà 312 căn nhỏ hơn và ít ùn tắc vận hành hàng ngày hơn so với các dự án lân cận lớn hơn trên Bến Vân Đồn (Saigon Royal, RiverGate, Millennium).
Lưu ý (không phải vấn đề lớn)
⚠️ Giao thông
Bến Vân Đồn dồn về cầu Calmette và cầu Khánh Hội vào giờ cao điểm, ùn ứ quanh ngã tư Ngân hàng Nhà n...
Bến Vân Đồn dồn về cầu Calmette và cầu Khánh Hội vào giờ cao điểm, ùn ứ quanh ngã tư Ngân hàng Nhà nước khoảng 7h30–8h30 sáng và 17h30–18h30 chiều. Khu vực Nguyễn Tất Thành / Hoàng Diệu phía cầu Khánh Hội là điểm nghẽn nặng nhất trong khu.
→ Hai cây cầu ngắn sang Quận 1 cho cư dân nhiều lựa chọn (Calmette phía bắc, Khánh Hội phía đông) và việc đi xe máy sang Quận 1 ngoài giờ cao điểm vẫn dưới 10 phút.
🌊 Ngập lụt
Mặt tiền Bến Vân Đồn đã được nâng cốt cùng đợt cải tạo bờ kè kênh, nay cao hơn hẳn mực triều — hiếm ...
Mặt tiền Bến Vân Đồn đã được nâng cốt cùng đợt cải tạo bờ kè kênh, nay cao hơn hẳn mực triều — hiếm khi ngập kể cả những ngày triều cường khi các tuyến phố cũ của Quận 4 cách đó một dãy nhà bị ảnh hưởng.
→ Bờ kè kênh Bến Nghé được nâng trong đợt cải tạo những năm 2010, lối xuống hầm dự án nằm ngang cốt đường — không có ghi nhận ngập tái diễn tại tòa nhà.
Địa điểm nổi bật
Hồ bơi vô cực tầng thượng
Hồ bơi vô cực tràn bờ trên tầng 25 do ONG&ONG thiết kế, nhìn ra sông Sài Gòn và skyline Quận 1. Một trong số ít hồ bơi tầng thượng tại Quận 4 và là lý do được nhắc đến nhiều nhất khi người mua chọn ICON 56 thay vì các tòa lớn hơn trên Bến Vân Đồn.
Khám phá bất động sản
Bàn giao 2015
