3/3 phân khu đã bàn giao

Gladia By The Waters – Khu Biệt Thự Ven Sông Thủ Đức

Name: Gladia
Address: VN

Khang Điền & Keppel Land

3/3 phân khu đã bàn giao

Khu dân cư đầu tiên tại Việt Nam đạt chứng nhận BCA Green Mark — 11,8 ha biệt thự và nhà phố ven sông sở hữu lâu dài với nhà thông minh Samsung SmartThings và quản lý bởi Savills.

💰 23 tỷ – 85 tỷ📏 258 triệu/m²🏗️ 3/3 phân khu đã bàn giao🏢 843 căn

Gladia By The Waters là khu dân cư cao cấp rộng 11,8 ha tại Phường Bình Trưng Đông, Thành phố Thủ Đức, được phát triển bởi Khang Điền và Keppel Land. Dự án kết hợp ba phân khu thấp tầng biệt thự và nhà phố cùng hai tòa căn hộ cao 25 tầng, thiết kế theo khái niệm Terrarium với 77% diện tích dành cho mảng xanh và mặt nước bao quanh ba nhánh Rạch Chiếc. Đây là dự án đầu tiên tại Việt Nam đạt chứng nhận BCA Green Mark for Districts của Singapore, tích hợp nhà thông minh Samsung SmartThings cho toàn bộ nhà thấp tầng và quản lý bởi Savills Việt Nam.

Khu vực

73*

Điểm Gia đình

Tốt

Sức hút với gia đình mạnh, được neo bởi công viên Melosa Garden gần đó để sinh hoạt ngoài trời hàng ngày và Hệ Thống Trường Liên Cấp Song Ngữ ICS — một trong những hệ thống trường song ngữ hàng đầu TP.HCM — cách 1,6 km. Trường mầm non nội khu bên trong cổng dự án giúp trẻ nhỏ tiếp cận giáo dục mầm non mà không cần ra ngoài.

75*

Điểm Giải trí

Tốt

Tiện ích sinh hoạt ở mặt đường xung quanh rất phong phú, với dày đặc quán cà phê độc lập và các địa điểm ăn uống thông thường có thể đi bộ đến trong các khu nhà xung quanh. Estella Place cách 5 km để mua sắm lớn hơn và giải trí.

58*

Tiện nghi

Trung bình

Tiện ích hàng ngày được đáp ứng tốt, với một siêu thị chuỗi và nhiều tạp hóa nhỏ đều có thể đi bộ đến từ cổng khu. Các khu dân cư xung quanh hỗ trợ nhu cầu mua sắm thường ngày mà không cần xe.

36

Sức khỏe

Dưới TB

Khả năng tiếp cận y tế cho nhu cầu thường ngày khá tốt, với nhiều chi nhánh nhà thuốc trong tầm đi bộ hỗ trợ mua thuốc và các vấn đề sức khỏe nhỏ. Chăm sóc chuyên sâu và cấp cứu cần di chuyển bằng xe — Bệnh viện Nhân dân Gia Định cách 7,5 km.

12

Tiếp cận giao thông

Dưới TB

Khả năng tiếp cận phương tiện công cộng hạn chế — trạm xe buýt gần nhất cách khoảng 1,5 km, đòi hỏi đi bộ dài để sử dụng. Ga An Phú tuyến Metro 1 cách 7,4 km.

70*

Dễ đi lại

Tốt

1 giờ 21 phút đến Q1 Bến Thành qua 43 → MRT1. 28 phút đi bộ đến trạm xe buýt, 1 lần chuyển tuyến.

0

Giải trí đêm

Dưới TB

Không có điểm đến giải trí đêm đáng kể trong khu vực này — không có phố bar, địa điểm âm nhạc trực tiếp hay cụm giải trí đêm khuya nào hiện diện gần đây. Khu vực xung quanh chủ yếu mang tính chất khu dân cư, hoạt động buổi tối giới hạn ở ăn uống bình thường.

72

Yên tĩnh

Tốt

Tiếng ồn xung quanh các con đường liên tục ở mức cao. Các cơ sở giải trí địa phương và giao thông giờ cao điểm trên đường Võ Chí Công kết hợp tạo ra môi trường âm thanh hoạt động liên tục quanh địa chỉ này.

* Điểm số bao gồm tiện ích trong nội khu đang quy hoạch / xây dựng, chưa đi vào hoạt động.

Domo Scores™

7.3

🏠 Chủ nhà

Khá

6.7

📈 Nhà đầu tư

Khá

Phù hợp để ở hơn để đầu tư.

Khu dân cư cao cấp được thiết kế bài bản cho gia đình và chuyên gia nước ngoài đi lại bằng xe, muốn đất sở hữu lâu dài, hạ tầng xanh đạt chuẩn BCA và quản lý Savills trong môi trường mật độ thấp ven sông. Hạn chế nằm ở vị trí: không có metro trong tầm tiếp cận, bệnh viện công gần nhất cách 7,5 km và mức giá cao cấp giới hạn tệp khách mua bán lại ngắn hạn.

🏠 Chủ nhà

Đáng giá tiền

6.5

Chất lượng sống

8

Pháp lý & bàn giao

7.3

Vị trí & kết nối

7.3

📈 Nhà đầu tư

Đáng giá tiền

6.5

Lợi nhuận & thanh khoản

6.5

Pháp lý & bàn giao

7.3

Nhu cầu khu vực

6.9

Tại sao điểm khác nhau?

Chủ nhà: Lựa chọn tốt cho chủ nhà ưu tiên chất lượng khu khép kín hơn gần trung tâm. Khu dân cư đạt chuẩn BCA của Keppel Land và Khang Điền thực sự đáp ứng các tiêu chí nổi bật — 77% mảng xanh, mật độ xây dựng 23%, sổ hồng cấp trong vòng 3 tháng sau bàn giao và quản lý 24/7 bởi Savills. Hạn chế cũng rõ ràng: tắc đường Võ Chí Công, tiếng ồn cao ngoài cổng khu và bệnh viện công gần nhất cách 7,5 km — lối sống hoàn toàn phụ thuộc vào xe cá nhân.

Nhà đầu tư: Sản phẩm phù hợp nắm giữ dài hạn, không phù hợp lướt sóng. Sổ hồng lâu dài, thương hiệu Keppel Land và tệp khách thuê expat/gia đình cao cấp tại hành lang Quận 2 hỗ trợ kịch bản cho thuê, nhưng chưa có dữ liệu thị trường thứ cấp để xác nhận thanh khoản hay lợi suất. Mức giá cao cấp khiến suất sinh lời cho thuê ước tính chỉ đạt 2,5–3,5%; 617 căn hộ đang thi công có thể ảnh hưởng đến mức premium biệt thự khi hoàn thành.

Giá & Thị trường

Giá thị trường

258 triệu/m²

Giá căn hộ	23 tỷ – 85 tỷ
Giá mở bán	258 triệu/m²

•🟢 Chứng nhận BCA Green Mark là yếu tố khác biệt có thể kiểm chứng, đầu tiên tại Việt Nam cho khu dân cư thấp tầng — không có dự án biệt thự khép kín nào tương đương tại Thủ Đức có chứng nhận này, tạo cho Gladia lợi thế khác biệt bền vững trong phân khúc cao cấp.
•🟢 Toàn bộ 226 sổ hồng thấp tầng được cấp tại một lễ trao duy nhất vào tháng 1/2026, khoảng 3 tháng sau bàn giao — tiến độ pháp lý hiếm thấy, giúp loại bỏ rủi ro sổ đỏ điển hình tại các dự án mới TP.HCM.
•🟡 Đoạn vành đai 3 cao trên cao qua Thủ Đức thông xe từng phần từ tháng 12/2025 đến tháng 4/2026, cung cấp hành lang tránh đường giúp giảm phụ thuộc vào Võ Chí Công tắc nghẽn cho các chuyến liên thành phố — cải thiện kết nối thực chất, dù xe cá nhân vẫn là yêu cầu thiết yếu.
•🟡 Khối 617 căn hộ khởi công tháng 1/2026 mở rộng hồ sơ người mua và biên độ giá của dự án, nhưng tính bền vững lâu dài của mức premium biệt thự phụ thuộc vào việc tính chất khu khép kín thay đổi như thế nào khi các tòa nhà được đưa vào sử dụng.
•🔴 Chưa có dữ liệu giá thị trường thứ cấp để đánh giá bán lại, và mẫu so sánh phân khúc cao cấp quá mỏng để có kết quả đáng tin cậy — người mua nên tự kiểm chứng thị trường độc lập trước khi cam kết tại mức giá chào hiện tại.

Bạn có nên mua?

Phù hợp cho:

✓Gia đình muốn khu khép kín mật độ thấp, sở hữu đất lâu dài và quản lý chuyên nghiệp
✓Chuyên gia nước ngoài tìm khu khép kín quản lý Savills đạt chứng nhận bền vững chuẩn Singapore
✓Chủ nhà đi lại bằng xe và ưu tiên chất lượng khu khép kín hơn tiện ích đô thị xung quanh

Không lý tưởng cho:

✗Người mua phụ thuộc phương tiện công cộng để đi làm hàng ngày
✗Chủ nhà cần tiếp cận nhanh bệnh viện hoặc chăm sóc y tế chuyên sâu

Biến động giá

Tất cả phân khu đều mới niêm yết ở mức giá mở bán, chưa có lịch sử giá trước đó để đánh giá xu hướng; chiều sâu thị trường thứ cấp vẫn cần thời gian để hình thành.

Điểm cần cân nhắc

Điểm mạnh

✓Chứng nhận BCA Green Mark — đầu tiên tại Việt Nam cho khu dân cư — với 77% mảng xanh và mặt nước ở mật độ xây dựng 23%; yếu tố khác biệt có thể kiểm chứng trong phân khúc cao cấp
✓Sổ hồng đất đã cấp cho toàn bộ 226 căn thấp tầng tại một lễ trao duy nhất vào tháng 1/2026, khoảng 3 tháng sau bàn giao — tiến độ hiếm thấy với dự án lớn tại TP.HCM
✓Đồng phát triển bởi Keppel Land, quản lý 24/7 bởi Savills và nhà thông minh Samsung SmartThings — kết hợp ba chứng nhận hàng đầu trong một khu khép kín mà không có dự án thấp tầng nào tương đương tại Thủ Đức có cả ba
✓Đoạn vành đai 3 cao trên cao qua Thủ Đức đã thông xe một phần từ tháng 4/2026, cung cấp hành lang tránh đường giúp giảm phụ thuộc vào Võ Chí Công giờ cao điểm cho các chuyến liên quận

Đánh đổi

!Lối sống phụ thuộc xe: không có metro trong tầm đi bộ (ga An Phú cách 7,4 km) và bệnh viện công gần nhất — Bệnh viện Nhân dân Gia Định — cách 7,5 km
!Mức giá biệt thự cao cấp (258–267 triệu đồng/m²; 23–85 tỷ đồng/căn) thu hẹp tệp người mua bán lại và giới hạn suất sinh lời cho thuê ước tính 2,5–3,5%
!Tiếng ồn cao bên ngoài cổng khu từ hoạt động giải trí ven đường và giao thông trục Võ Chí Công — môi trường âm thanh bên ngoài thuộc nhóm ồn nhất trong khu dân cư hành lang Thủ Đức

Cần kiểm chứng

?Hai tòa căn hộ 25 tầng (617 căn) khởi công tháng 1/2026, dự kiến hoàn thành Q4/2027 — xác minh tiến độ xây dựng và cân nhắc tác động của các tòa nhà lên tính chất khu khép kín và động lực bán lại biệt thự khi bàn giao
?Sổ hồng căn hộ chờ hoàn thành xây dựng — người mua căn hộ nên xác nhận tiến độ cấp sổ trực tiếp với nhà phát triển
?Chưa có dữ liệu giao dịch thị trường thứ cấp cho khu này — xác minh giá bán lại biệt thự tương đương ở hành lang Quận 2 một cách độc lập trước khi cam kết ở mức giá cao cấp

Thông tin dự án

Chủ đầu tư	Khang Điền & Keppel Land
Tình trạng	3/3 phân khu đã bàn giao
Tổng số căn	843

Thông tin pháp lý

Ngày bàn giao	2027-Q4
Giấy phép xây dựng	Đã duyệt
Sổ hồng	Một phần
Tỉ lệ sổ hồng	27%
Ghi chú pháp lý	Toàn bộ 226 căn thấp tầng tại các phân khu The Posh, The Grand và The Grace đã được cấp sổ hồng tại lễ bàn giao ngày 25/1/2026 — khoảng ba tháng sau khi bàn giao nhà, tiến độ rất nhanh so với các dự án lớn tại TP.HCM. Hai tòa căn hộ 25 tầng (617 căn) đã khởi công tháng 1/2026 và đang thi công; giấy tờ căn hộ chờ hoàn thành xây dựng. Giấy phép xây dựng toàn dự án đã được cấp.

Tiện ích

👨‍👩‍👧 Family: Trường mầm non nội khu và khu vui chơi trẻ em phục vụ gia đình có con nhỏ trong khu an ninh khép kín. Mạng lưới mảng xanh rộng rãi cung cấp không gian ngoài trời an toàn không cần ra ngoài.

🏋️ Fitness: Hồ bơi tràn viền phong cách resort với sàn nghỉ có mái che, phòng gym, trạm tập ngoài trời, nhà yoga, khu thiền và sân mini golf đều nằm trong khu. Sân thể thao đa năng bổ sung thêm lựa chọn vận động.

🏖️ Lifestyle: Năm công viên chủ đề tổng diện tích 1,25 ha phân bổ khắp khu với bờ đi dạo ven sông, nhà bạt ăn uống ngoài trời và khu BBQ. Đường chạy bộ 2 km kết nối tất cả các khu công viên dọc Rạch Chiếc.

🛒 Convenience: An ninh 24/7 do Savills quản lý với kiểm soát xe ra vào, hộp nhận hàng thông minh và chỗ đỗ xe có mái che riêng cho từng căn. Khu nằm ngay đường Võ Chí Công, cách cao tốc Long Thành – Dầu Giây 2 km.

🏊 Hồ bơi🌳 Vườn🔥 Khu BBQ🧒 Khu vui chơi🔒 An ninh🅿️ Bãi đỗ xe🏋️ Phòng gym🏍️ Bãi xe máy⚽ Sân đa năng

Vị trí & Di chuyển

Gladia

28 phút

Quận 1

52 phút

Sân bay Tân Sơn Nhất

43 phút

Sân bay Long Thành

Trung tâm (giờ cao điểm)	39 phút
Trung tâm (ngoài giờ)	28 phút
Sân bay (giờ cao điểm)	62 phút
Sân bay (ngoài giờ)	52 phút
Long Thành (giờ cao điểm)	47 phút
Long Thành (ngoài giờ)	43 phút

🚇

Metro

Ga An Phú

7.4km

🛍️

TTTM

Mini Golf Course

Quy hoạch trong nội khu

🛒

Siêu thị

Dự kiến có bán lẻ hằng ngày

Dự kiến

🏫

Trường QT

On-site Kindergarten

Quy hoạch trong nội khu

🏥

Bệnh viện

Bệnh viện Nhân dân Gia Định

7.5km

🌳

Công viên

Five Themed Parks

Quy hoạch trong nội khu

Đường chính

Đường Võ Chí CôngĐường Đồng Văn CốngCao tốc Long Thành – Dầu Giây

🔇 Thấp ồn🌊 Trung bình ngập🛣️ gần cao tốc

Cộng đồng gồm các gia đình doanh nhân Việt Nam và chuyên gia nước ngoài được thu hút bởi vị trí ven sông, sổ hồng đất và chất lượng phát triển chuẩn Singapore. Quản lý 24/7 bởi Savills, nhà thông minh Samsung SmartThings và hạ tầng xanh đạt chuẩn BCA thu hút chủ nhà tìm kiếm lối sống trong khu khép kín với tiêu chuẩn quản lý quốc tế.

Lưu ý (không phải vấn đề lớn)

⚠️ Giao thông

Đường Võ Chí Công là tuyến đường chính và thường xuyên ùn tắc giờ cao điểm, đặc biệt chiều vào trung...

Đường Võ Chí Công là tuyến đường chính và thường xuyên ùn tắc giờ cao điểm, đặc biệt chiều vào trung tâm Thủ Đức và Thủ Thiêm. Nút giao Mỹ Thủy giảm một phần áp lực hướng đông-tây.

→ Tuyến đường Võ Chí Công được quy hoạch mở rộng và nút giao Mỹ Thủy cải thiện kết nối đông-tây. Cao tốc Long Thành – Dầu Giây cách 2km cung cấp lộ trình thay thế tránh đường đô thị.

🌊 Ngập lụt

Khu vực giáp các nhánh Rạch Chiếc và có thể xảy ra ngập cục bộ nhỏ trong đỉnh mùa mưa. Nền nhà được ...

Khu vực giáp các nhánh Rạch Chiếc và có thể xảy ra ngập cục bộ nhỏ trong đỉnh mùa mưa. Nền nhà được nâng cao và hạ tầng thoát nước xanh trong khu giúp giảm nguy cơ ngập bên trong.

→ Chứng nhận BCA Green Mark yêu cầu nền nhà được nâng cao và cảnh quan tiết kiệm nước với 65% cây chịu hạn. Tỷ lệ mảng xanh 77% cũng hấp thụ nước mưa tốt hơn các dự án mật độ cao hơn.

Phân khu

Grace Biệt thự

0 tin đăng · 59 căn

35 tỷ - 49 tỷ

228 triệu - 288 triệu/m²

Vừa bàn giao 2026

Thị trường sơ cấp niêm yết 258 triệu đồng/m² (35–49 tỷ đồng) cho 59 căn biệt thự song lập — mức giá tầm trung giữa nhà phố The Posh và biệt thự đơn lập The Grand.

Xem chi tiết →

Grand Biệt thự

0 tin đăng · 81 căn

54 tỷ - 85 tỷ

228 triệu - 288 triệu/m²

Vừa bàn giao 2026

Thị trường sơ cấp niêm yết 258–267 triệu đồng/m², tương đương 54–85 tỷ đồng cho biệt thự đơn lập và 62–78 tỷ cho biệt thự tứ lập — phân khu có giá cao nhất trong khu, phản ánh hướng nhìn ra công viên ven sông của phần lớn các lô.

Xem chi tiết →

Posh Nhà liền kề

0 tin đăng · 86 căn

23 tỷ - 35 tỷ

228 triệu - 260 triệu/m²

Vừa bàn giao 2026

Thị trường sơ cấp niêm yết 244 triệu đồng/m² (23–35 tỷ đồng) — mức giá tiếp cận dễ nhất trong khu và là phân khu có số lượng căn nhiều nhất với 86 nhà phố vườn.

Xem chi tiết →

Địa điểm nổi bật

5 Công Viên Chủ Đề

Năm công viên chủ đề riêng biệt — Zen, Sports, Family, Kids và Riverside — phân bổ khắp khu với tổng diện tích 1,25 ha mảng xanh được thiết kế có chủ đề. Đường chạy bộ 2 km xuyên qua cả 5 khu dọc các nhánh Rạch Chiếc, tạo thành mạch xanh khép kín hiếm thấy ở khu dân cư tư nhân tại Thủ Đức.

Sân Mini Golf

Sân mini golf nội khu tích hợp trong khu mảng xanh — tiện ích giải trí không phổ biến tại các khu biệt thự dân cư ở TP.HCM. Cư dân sử dụng tự do không cần đặt lịch hay trả phí.

Trường Mầm Non Nội Khu

Trường mầm non nằm trong khu khép kín an ninh, cho phép trẻ nhỏ đến trường đi bộ mà không cần ra ngoài khu. Thông tin về thương hiệu vận hành và chương trình học chưa được nhà phát triển xác nhận công khai.

Hồ Bơi Tràn Viền Resort

Hồ bơi tràn viền phong cách resort với sàn nghỉ có mái che nằm trong khu lõi xanh của dự án. Thiết kế hồ gắn kết với cảnh quan Terrarium xung quanh — mức độ hoàn thiện vượt trội so với tiêu chuẩn thông thường của khu biệt thự ở phân khúc giá này.

Nhà Yoga & Wellness

Nhà yoga chuyên dụng với khu thiền định kề bên và spa nội khu tích hợp trong công viên wellness. Sự kết hợp wellness trong và ngoài nhà là một phần chương trình bền vững BCA Green Mark của dự án, chú trọng thiết kế thụ động và sức khỏe cư dân.

Tiềm năng phát triển

🚧Vành đai 3 TP.HCM: đoạn trên cao Thủ Đức thông xe, toàn tuyến 76,3 km dự kiến tháng 6/2026 (2026)

Gladia By The Waters – Khu Biệt Thự Ven Sông Thủ Đức

Tin tức dự án

Khu vực

Domo Scores™

Giá & Thị trường

Bạn có nên mua?

Biến động giá