DEFINE là tòa căn hộ siêu cao cấp 26 tầng do CapitaLand Development phát triển, tọa lạc trên khu đất 0,45 hecta tại Phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức. Tòa nhà chỉ có 88 căn hộ — 4 căn mỗi tầng — mỗi căn đều có thang máy riêng; căn 3 phòng ngủ có vườn riêng và căn 4 phòng ngủ có hồ bơi riêng.
Khu vực
74*
Điểm Gia đình
Tốt
Sức hấp dẫn với gia đình khá tốt cho giáo dục mầm non. Trường mầm non quốc tế Kinderland được đánh giá tốt chỉ cách 270m đi bộ, và Trường Quốc tế Saigon Star có thể đến được ở khoảng hơn 1km — giúp việc đưa đón con đi bộ hoạt động được đối với trẻ nhỏ.
86*
Điểm Giải trí
Xuất sắc
Tiện ích lối sống tốt cho khu vực lân cận. Faifo Lane, một điểm mua sắm boutique, cách dưới 250m, và một cụm quán cà phê cùng các lựa chọn ăn uống bình dân trong tầm đi bộ ngắn mang lại không gian xã hội đa dạng hàng ngày cho cư dân.
71
Tiện nghi
Tốt
Tiện ích hàng ngày đủ dùng cho nhu yếu phẩm. Siêu thị nhỏ ngay sát bên và cửa hàng tiện lợi GS25 trong tầm với dễ dàng, đáp ứng nhu cầu thường nhật — chuyến mua sắm đầy đủ vẫn cần lái xe một đoạn ngắn.
63
Sức khỏe
Tốt
Tiếp cận y tế tốt cho nhu cầu thường ngày. Một số phòng khám nha khoa và chuyên khoa được đánh giá tốt trong tầm đi bộ dễ dàng, với Pharmacity gần đó cho nhu cầu dược phẩm — dịch vụ y tế cấp bệnh viện có tại Bệnh viện Quốc tế Vinmec Central Park, cách 4,6km.
80
Tiếp cận giao thông
Xuất sắc
Tiếp cận xe buýt thuận tiện với các trạm trong vòng 250m phục vụ các tuyến thường xuyên vào trung tâm thành phố. Ga tàu điện ngầm gần nhất, ga An Phú trên Tuyến 1, cách 4,5km — có thể đến bằng phương tiện kết nối ngắn cho cư dân ưa dùng tàu điện.
94
Dễ đi lại
Xuất sắc
34 phút đến Q1 Bến Thành qua D4. 5 phút đi bộ đến trạm xe buýt. Hầm chui HC1-01 tại nút giao An Phú, khánh thành tháng 2/2026, đã giảm bớt ùn tắc trên hành lang Mai Chí Thọ — trục đường chính dẫn đến Thủ Thiêm và trung tâm thành phố.
0
Giải trí đêm
Dưới TB
Không có khu vui chơi về đêm tập trung tại đây. Khu phố Thạnh Mỹ Lợi chủ yếu là dân cư, buổi tối thiên về ăn uống hơn là giải trí khuya — đặc điểm phù hợp với hồ sơ cư dân ưu tiên riêng tư của tòa nhà.
62
Yên tĩnh
Tốt
Tiếng ồn xung quanh ở mức vừa phải. Lưu lượng giao thông dân cư thường xuyên trên các con đường quanh đó, cùng với một số quán bar địa phương nhỏ và cơ sở karaoke trong bán kính khoảng 700m, tạo ra âm thanh vào buổi tối — đây là khu dân cư đô thị sôi động hơn là một vùng yên tĩnh.
* Điểm số bao gồm tiện ích trong nội khu đang quy hoạch / xây dựng, chưa đi vào hoạt động.
Domo Scores™
7.1
🏠 Chủ nhà
Khá
6.8
📈 Nhà đầu tư
Khá
Cân bằng cho cả chủ nhà và nhà đầu tư.
DEFINE là địa chỉ dân cư độc quyền nhất tại TP. Thủ Đức — 88 căn, thang máy riêng, hồ bơi riêng (căn 4PN) và 45 hồ bơi trong tòa nhà CapitaLand đã bàn giao — nhưng người mua trả mức phí cao đáng kể so với cùng phân khúc và phải chấp nhận thị trường thứ cấp duy nhất với thanh khoản vốn dĩ hạn chế.
🏠 Chủ nhà
Đáng giá tiền
5.9
Chất lượng sống
7.8
Pháp lý & bàn giao
7.2
Vị trí & kết nối
7.3
📈 Nhà đầu tư
Đáng giá tiền
5.9
Lợi nhuận & thanh khoản
6.8
Pháp lý & bàn giao
7.2
Nhu cầu khu vực
7.3
Tại sao điểm khác nhau?
Chủ nhà: Lựa chọn tinh tế cho chủ nhà thực sự coi trọng sự riêng tư trên tất cả. Chất lượng thực thi của CapitaLand tại đây rất xuất sắc — 88 căn, thang máy riêng cho mỗi tầng, 45 hồ bơi và hệ thống đỗ xe tự động thông minh đầu tiên tại Việt Nam trong tòa nhà đã bàn giao không có báo cáo sự cố quản lý. Điểm đánh đổi rõ ràng: mức giá cao hơn 28% so với trung vị phân khúc, địa chỉ Thạnh Mỹ Lợi là ngoại ô và phụ thuộc vào xe hơi, hành trình đến CBD mất 40–60 phút giờ cao điểm. Người mua chấp nhận những điều đó sẽ có mức độ độc quyền cư trú vô song tại TP.HCM.
Nhà đầu tư: Khoản đầu tư ngách dành cho người mua kiên nhẫn với tầm nhìn dài hạn. Lợi suất thuê tiếp cận 4% với các căn diện tích lớn hơn, và thương hiệu CapitaLand tạo nền đỡ giá trị. Hạn chế mang tính cấu trúc: tổng cộng 88 căn khiến thị trường thứ cấp vốn dĩ mỏng, nhóm người mua và khách thuê đủ điều kiện thuộc hàng nhỏ nhất ở TP.HCM, và thời điểm thoái vốn không thể ép buộc. Nhà đầu tư phù hợp với hồ sơ khách thuê siêu cao cấp — giám đốc điều hành cấp cao, nhà ngoại giao — có thể đạt được tỷ lệ lấp đầy, nhưng chiến lược tập trung vào lợi suất hoặc ngắn hạn sẽ thấy sản phẩm này không phù hợp.
Giá & Thị trường
Giá thị trường
144 triệu/m²
📈+15% từ mở bán
Khoảng giá
135 triệu – 152 triệu/m²
Giá căn hộ
27 tỷ – 200 tỷ
Thuê
75 triệu – 162 triệu/tháng
Giá mở bán
125 triệu/m²
Lợi suất cho thuê ước tính1.3%
•🟢 Giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM tăng +32,3% so với cùng kỳ năm ngoái trong Q1/2026 (CBRE Q1 2026), và dữ liệu thứ cấp căn 3PN của DEFINE cho thấy mức tăng +5% từ tháng 2/2026 — phù hợp với đà phục hồi thị trường thứ cấp rộng hơn.
•🟢 Hầm chui HC1-01 tại nút giao An Phú đã vận hành từ tháng 2/2026, giảm bớt một phần tắc nghẽn trên trục đường chính từ Thạnh Mỹ Lợi đến Thủ Thiêm và trung tâm thành phố.
•🟡 Mức giá 144 triệu/m² cao hơn 28% so với trung vị phân khúc upper-mid — mức phí bù là thực và định vị DEFINE là giao dịch dựa trên niềm tin vào sự độc quyền, không phải giao dịch giá trị.
•🟡 Việc Việt Nam được FTSE Russell nâng hạng lên Thị trường mới nổi thứ cấp (có hiệu lực tháng 9/2026) dự kiến đưa vào khoảng 6 tỷ USD dòng vốn quỹ, hỗ trợ tâm lý nhà đầu tư rộng hơn với bất động sản Việt Nam — gió thuận vĩ mô không có tác động trực tiếp đến dự án (CBRE, tháng 5/2026).
•🔴 Xử lý sổ hồng đang trong tiến trình nhưng chưa hoàn tất — người mua trên thị trường thứ cấp nên xác minh tình trạng từng căn hộ trước khi giao dịch, vì thời gian hoàn thành có thể khác nhau theo từng căn.
Cập nhật: tháng 6/2026
Đây có phải deal tốt?
Dự án
Giá
Khoảng cách
DEFINE
144 triệu/m²
—
The Nassim Thao Dien
Cùng phân khúc siêu cao cấp, định giá m² tương đương
Thảo Điền phát triển hơn với bán lẻ và trường quốc tế ngay tầm đi bộ
Metropole Thu Thiem
Tương đương hoặc cao hơn theo m² — hưởng lợi từ vị trí liền kề CBD tại Thủ Thiêm
Tầm nhìn thẳng Quận 1 và kết nối CBD tốt hơn, nhưng mật độ cộng đồng cao hơn DEFINE
Bạn có nên mua?
Phù hợp cho:
✓Chủ nhà thu nhập cao coi trọng sự riêng tư tuyệt đối hơn tiện ích đi bộ hàng ngày
✓Người mua tìm căn 4PN kèm hồ bơi riêng — cấu hình không có ở nơi nào khác trong nguồn cung cao cấp đã bàn giao tại TP.HCM
✓Gia đình có con học trường quốc tế — Trường Quốc tế Saigon Star và AIS trong vòng 2km
Không lý tưởng cho:
✗Người đi làm CBD hàng ngày không thể chịu được 40–60 phút lái xe giờ cao điểm đến Quận 1
✗Người mua tìm kiếm giá trị so với cùng phân khúc — mức giá đòi hỏi sự quyết đoán hoàn toàn vào mức phí bù độc quyền
Biến động giá
Thị trường thứ cấp của DEFINE cho thấy xu hướng giá tăng nhẹ từ đầu năm 2026, phù hợp với đà phục hồi mạnh của căn hộ thứ cấp tại TP.HCM.
Điểm cần cân nhắc
Điểm mạnh
✓88 căn, 4 căn mỗi tầng, thang máy riêng cho mỗi căn hộ — cộng đồng dân cư cao cấp nhỏ nhất và riêng tư nhất tại TP.HCM
✓Căn 4PN có hồ bơi riêng ~26m² và tất cả căn đều có vườn riêng (3PN) hoặc hồ bơi riêng — cấu hình sản phẩm không tồn tại ở nơi nào khác trong nguồn cung cao cấp đã bàn giao tại TP.HCM
✓Hồ sơ của CapitaLand Development — bàn giao hoàn tất tháng 2/2024, hồ sơ sổ hồng nộp đúng thời hạn quy định
✓Hạ tầng cải thiện trên các hành lang chính: hầm chui HC1-01 tại An Phú khai thông tháng 2/2026; Cầu Thủ Thiêm 4 (2,16km đến Quận 7) được phê duyệt với xây dựng bắt đầu Q4/2026
Đánh đổi
!Giá cao hơn 28% so với trung vị phân khúc upper-mid — người mua trả tiền cho sự độc quyền và định vị thương hiệu CapitaLand, không phải hiệu quả giá trị so với thị trường rộng hơn
!Vị trí ngoại ô phụ thuộc xe hơi tại Thạnh Mỹ Lợi — việc vặt hàng ngày cần xe và đi lại đến CBD giờ cao điểm mất 40–60 phút; không thể đi bộ mua thực phẩm hay ăn uống
!Chỉ thị trường thứ cấp với thanh khoản vốn dĩ hạn chế — tổng cộng 88 căn giới hạn cả chiều sâu niêm yết lẫn tập hợp người mua đủ điều kiện
Cần kiểm chứng
?Sổ hồng đang trong quá trình cấp — xác minh tình trạng cấp sổ cho căn hộ cụ thể của bạn trước khi quyết định; CapitaLand có hồ sơ theo thời hạn luật định nhưng xử lý chưa hoàn tất cho tất cả các căn
?Giá penthouse là lần chụp thị trường đầu tiên ở 123 triệu/m² với độ tin cậy thấp (0,4) — xác minh giá chào bán hiện tại theo niêm yết thực tế trước khi đàm phán
?Cầu Thủ Thiêm 4 có mục tiêu hoàn thành Q4/2028 — bổ sung tuyến có ý nghĩa cho cư dân Thạnh Mỹ Lợi, nhưng xây dựng bắt đầu Q4/2026 và có rủi ro tiến độ
Loại căn hộ
3BR
3 PN · 3 PT · 197 m²
27 tỷ – 30 tỷ
144 triệu/m²
Thuê: 75 triệu - 112 triệu/tháng
Gia đình đang phát triển
4BR
4 PN · 4 PT · 296 m²
40 tỷ – 45 tỷ
144 triệu/m²
Thuê: 122 triệu - 162 triệu/tháng
Gia đình đang phát triển
Penthouse
4–5 PN · 4–5 PT · 397–528 m²
Đang rà soát
83 tỷ – 200 tỷ
144 triệu/m²
Gia đình đang phát triển
Thông tin dự án
Chủ đầu tư
CapitaLand Development
Tình trạng
Bàn giao 2024
Tổng số căn
88
Số tòa
1
Thông tin pháp lý
Ngày mở bán
2021-12
Ngày bàn giao
2024-02
Giấy phép xây dựng
Đã duyệt
Sổ hồng
in_progress
Ghi chú pháp lý
Bàn giao hoàn tất tháng 2/2024. CapitaLand Development có tiền lệ nộp hồ sơ cấp sổ hồng trong thời hạn quy định sau bàn giao. Chưa có xác nhận công khai về việc cấp sổ hồng cho người mua tính đến tháng 6/2026; trạng thái ghi nhận là đang tiến hành. Công dân Việt Nam sở hữu lâu dài; người nước ngoài chịu thời hạn thuê 50 năm theo quy định pháp luật. Đồng phát triển bởi CapitaLand Development và Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thiên Đức.
Tiện ích
👨👩👧Family: Hồ bơi trẻ em và phòng vui chơi trong nhà có tại dự án; không có trường học trong khu. Các trường quốc tế ở Thảo Điền cách khoảng 5 km.
🏋️Fitness: Phòng gym, phòng xông hơi và 45 hồ bơi bao gồm hồ bơi riêng trong căn 4 phòng ngủ — thuộc hàng tốt nhất về tiện ích thể thao trên mỗi cư dân trong các tòa nhà căn hộ TP.HCM.
🏖️Lifestyle: Phòng xì gà và vườn trên cao với tầm nhìn sông Sài Gòn là tiện ích xã hội chính. Không có bán lẻ, ăn uống hay thương mại trong dự án.
🛒Convenience: Hệ thống đỗ xe thông minh tự động đầu tiên Việt Nam; bãi xe máy và dịch vụ concierge 24/7. Không có tiện ích mua sắm hay thương mại trong dự án.
Đường 60-TMLĐường Mai Chí ThọĐường Nguyễn Thị Định
🔇 Trung bình ồn🌊 Trung bình ngập🛣️ Không gần cao tốc
Người mua Việt Nam có thu nhập cao và người nước ngoài ở cấp giám đốc điều hành cấp cao hoặc ngoại giao, ưu tiên sự riêng tư cư trú tuyệt đối hơn tiện ích đi bộ hàng ngày. Quy mô 88 căn và thiết kế thang máy riêng thu hút những người mua coi mật độ cộng đồng cao là điểm trừ.
Lưu ý (không phải vấn đề lớn)
⚠️ Giao thông
Đường Mai Chí Thọ là trục giao thông chính; khu vực tiếp cận Cầu Thủ Thiêm 2 thường ùn tắc nặng vào ...
Đường Mai Chí Thọ là trục giao thông chính; khu vực tiếp cận Cầu Thủ Thiêm 2 thường ùn tắc nặng vào buổi sáng và tối giờ cao điểm.
→ Hai lựa chọn vào Quận 1: Hầm Thủ Thiêm (có phí) hoặc Cầu Thủ Thiêm 2, linh hoạt tuyến đường khi ùn tắc.
🌊 Ngập lụt
Thạnh Mỹ Lợi nằm trên nền đất tương đối cao ở bờ đông sông Sài Gòn; ngập lụt ít xảy ra hơn so với cá...
Thạnh Mỹ Lợi nằm trên nền đất tương đối cao ở bờ đông sông Sài Gòn; ngập lụt ít xảy ra hơn so với các khu vực trũng thấp khác của TP. Thủ Đức.
→ Vị trí địa hình cao giúp giảm nguy cơ ngập; không cần hạ tầng chống ngập đặc biệt cho vị trí này.
Địa điểm nổi bật
Hệ Thống Đỗ Xe Tự Động Thông Minh
Hệ thống đỗ xe tự động thông minh đầu tiên được triển khai trong tòa nhà dân cư tại Việt Nam, cho phép cư dân lấy xe qua thẻ căn hộ mà không cần di chuyển thủ công qua nhiều tầng dốc.
Phòng Xì Gà
Phòng xì gà chỉ dành riêng cho cư dân — hiếm gặp trong các tòa nhà dân cư Việt Nam, phù hợp với định vị siêu cao cấp lấy cảm hứng Monaco của tòa nhà.
Vườn Trên Cao
Khu vườn sân thượng trên các tầng cao với tầm nhìn toàn cảnh sông Sài Gòn. Là không gian ngoài trời cộng đồng chính bên cạnh các tiện ích hồ bơi tầng cao.
Hồ Bơi Tầng Cao
Tòa nhà có tổng cộng 45 hồ bơi — con số cao nhất trong bất kỳ dự án căn hộ đơn lẻ nào tại TP.HCM. Các hồ bơi chung tầng cao nằm ở tầng trên với tầm nhìn ra sông Sài Gòn.
Gara Siêu Xe
Cơ sở chuyên dụng để lưu trữ và trưng bày xe hạng sang và siêu xe với bãi đỗ xe chuyên biệt. Loại tiện ích này hiếm gặp trong các dự án nhà ở Việt Nam.
Khám phá bất động sản
Bàn giao 2024
