DEFINE là tòa căn hộ siêu cao cấp 26 tầng do CapitaLand Development phát triển, tọa lạc trên khu đất 0,45 hecta tại Phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức. Tòa nhà chỉ có 88 căn hộ — 4 căn mỗi tầng — mỗi căn đều có thang máy riêng; căn 3 phòng ngủ có vườn riêng và căn 4 phòng ngủ có hồ bơi riêng.
Khu vực
74*
Điểm Gia đình
Tốt
Mức phù hợp cho gia đình khá tốt với trẻ nhỏ. Trường Mầm Non Quốc Tế Kinderland, một trong những trường mầm non tư thục hàng đầu TP.HCM, cách khoảng 270 m; Trường Quốc tế Saigon Star cách 1,1 km và AIS cách 1,8 km cho bậc tiểu học.
86*
Điểm Giải trí
Xuất sắc
Lựa chọn lối sống phong phú so với một tòa nhà đơn lẻ. Faifo Lane, trung tâm thương mại nhỏ cách khoảng 240 m, là điểm neo của cụm quán cà phê và nhà hàng bình dân đi bộ tới được.
71
Tiện nghi
Tốt
Nhu cầu thiết yếu hằng ngày được đáp ứng tốt dù tòa nhà không có bán lẻ. Siêu thị nằm sát bên, cùng ngân hàng, ATM và cửa hàng tiện lợi trong bán kính khoảng 250 m.
63
Sức khỏe
Tốt
Tiếp cận y tế tốt cho nhu cầu thường ngày. Phòng khám nha khoa, chỉnh hình và nhà thuốc nằm trong khoảng 250 m, còn Bệnh viện Quốc tế Vinmec Central Park cách 4,6 km đáp ứng nhu cầu bệnh viện.
80
Tiếp cận giao thông
Xuất sắc
Trạm xe buýt cách khoảng 240 m; ga metro gần nhất là Ga An Phú, cách 4,5 km.
94
Dễ đi lại
Xuất sắc
34 phút đến Q1 Bến Thành qua D4. 5 phút đi bộ đến trạm xe buýt.
0
Giải trí đêm
Dưới TB
Đời sống về đêm gần như không có. Khu vực xung quanh mang tính dân cư, không có cụm quán bar, câu lạc bộ hay địa điểm hoạt động khuya trong tầm đi bộ, nên buổi tối khá yên ả.
62
Yên tĩnh
Tốt
Mức yên tĩnh ở mức trung bình. Các quán bia và karaoke địa phương nằm rải rác cách khoảng 0,7 km, và lưu lượng xe trên trục Mai Chí Thọ tạo thêm tiếng ồn nền cho khu dân cư.
* Điểm số bao gồm tiện ích trong nội khu đang quy hoạch / xây dựng, chưa đi vào hoạt động.
Domo Scores™
7.2
🏠 Chủ nhà
Khá
6.9
📈 Nhà đầu tư
Khá
Cân bằng cho cả chủ nhà và nhà đầu tư.
Tòa 88 căn của CapitaLand ưu tiên riêng tư, mỗi căn có thang máy riêng và căn 4PN có hồ bơi riêng. Đánh đổi là giờ cao điểm đi về hướng Thủ Thiêm chậm, không có bán lẻ trong dự án, sổ hồng vẫn đang xử lý và nguồn bán lại mỏng, giá chào thường quanh 116-144 triệu/m².
🏠 Chủ nhà
Đáng giá tiền
6.3
Chất lượng sống
8
Pháp lý & bàn giao
7.2
Vị trí & kết nối
7.3
📈 Nhà đầu tư
Đáng giá tiền
6.3
Lợi nhuận & thanh khoản
6.8
Pháp lý & bàn giao
7.2
Nhu cầu khu vực
7.3
Tại sao điểm khác nhau?
Chủ nhà: Lựa chọn tốt cho chủ nhà ưu tiên riêng tư. Tòa 88 căn của CapitaLand có thang máy riêng cho từng căn hộ, 45 hồ bơi và đỗ xe tự động; quán cà phê, trung tâm thương mại nhỏ và trường mầm non được đánh giá cao nằm trong tầm đi bộ. Đánh đổi là không có bán lẻ hay trường học trong dự án, giờ cao điểm đi về hướng Thủ Thiêm chậm, sổ hồng vẫn đang xử lý và giá cao hơn các dự án cận cao cấp tương đương.
Nhà đầu tư: Đây là câu chuyện khan hiếm hơn là dòng tiền cho thuê. Giá chào bán lại căn 3PN và 4PN nhích lên từ đầu năm 2026 và giá thuê cho thấy lợi suất gộp khoảng 3-5%, nhưng chỉ có 88 căn với giá 27-70 tỷ đồng nên tin đăng mỏng và nhóm người mua hẹp. Cần xác nhận tình trạng sổ hồng và giao dịch thực tế gần đây trước khi chấp nhận mức giá chào hiện tại.
Giá & Thị trường
Giá thị trường
130 triệu/m²
📈+4% từ mở bán
Khoảng giá
103,1 triệu – 152 triệu/m²
Giá căn hộ
25,2 tỷ – 200 tỷ
Thuê
75 triệu – 162 triệu/tháng
Giá mở bán
125 triệu/m²
Lợi suất cho thuê ước tính1.3%
•🟢 Metro số 1 chở khoảng 20,6 triệu lượt khách năm 2025 (121,6% kế hoạch) và hầm chui HC1-01 nút giao An Phú đã thông xe ngày 2/2/2026, giúp giảm áp lực trục Mai Chí Thọ mà cư dân DEFINE thường dùng.
•🟡 Cầu Thủ Thiêm 4 (dự kiến khởi công quý 4/2026, hoàn thành mục tiêu quý 4/2028) sẽ bổ sung tuyến vượt sông phía nam về Quận 7, nhưng chưa xây xong nên không nên tính như lợi ích hiện tại.
•🟡 Mức chào bán lại căn 3PN và 4PN khoảng 144 triệu/m² cao hơn giá ra mắt năm 2021 lần lượt khoảng 20% và 5%, trong khi penthouse thấp hơn giá ra mắt với độ tin cậy thấp, nên mức tăng không đồng đều giữa các loại căn.
•🟡 CBRE (tháng 5/2026) ghi nhận giá căn hộ bán lại bình quân khu vực TP.HCM cũ khoảng 67 triệu/m², tỷ lệ hấp thụ 76% và lãi suất thả nổi 12-15% là lực cản; giá chào DEFINE gấp khoảng hai lần, nên nhóm người mua giàu tiền mặt và hẹp.
•🔴 Việc cấp sổ hồng đang được xử lý nhưng chưa hoàn tất, tháng 10/2026 chưa tìm thấy xác nhận công khai về việc cấp, đây là điểm cần thẩm định với mọi giao dịch mua lại.
Cập nhật: tháng 10/2026
Đây có phải deal tốt?
Dự án
Giá
Khoảng cách
DEFINE
130 triệu/m²
—
The Nassim Thao Dien
Cùng phân khúc siêu cao cấp, mức giá tương đương
Thảo Điền phát triển hơn, bán lẻ và trường quốc tế trong tầm đi bộ
Metropole Thu Thiem
Giá theo m² tương đương hoặc cao hơn
Gần Quận 1 và kết nối tốt hơn, nhưng kém riêng tư hơn DEFINE
D'Edge Thao Dien
Thấp hơn DEFINE một bậc giá, cũng do CapitaLand phát triển
Tòa nhà cũ và đông đúc hơn, nằm trong khu Thảo Điền kết nối tốt hơn
Bạn có nên mua?
Phù hợp cho:
✓Chủ nhà thu nhập cao ưu tiên sự riêng tư hơn vị trí gần trung tâm
✓Người mua muốn căn 3PN có vườn riêng hoặc căn 4PN có hồ bơi riêng trong cộng đồng rất nhỏ
✓Gia đình có con nhỏ coi trọng trường mầm non quốc tế gần nhà
Không lý tưởng cho:
✗Người đi làm CBD hàng ngày cần thời gian di chuyển ổn định vào giờ cao điểm
✗Người mua muốn có đời sống về đêm, ẩm thực đa dạng hoặc bán lẻ ngay trong khu đi bộ được
Biến động giá
Giá chào bán lại tập trung quanh 116-144 triệu/m² tùy loại căn, căn 3PN và 4PN tăng khoảng 4-5% từ đầu năm 2026 trên khối lượng giao dịch mỏng.
Điểm cần cân nhắc
Điểm mạnh
✓Độ khan hiếm khó tái tạo: 88 căn, mỗi tầng 4 căn, thang máy riêng cho từng căn hộ, 45 hồ bơi và đỗ xe tự động trên khu đất 0,45 ha.
✓CapitaLand Development đã bàn giao toàn bộ căn hộ tháng 2/2024, căn 3PN và 4PN bàn giao hoàn thiện đầy đủ.
✓Nhu cầu hằng ngày gần kề: siêu thị sát bên, trung tâm thương mại Faifo Lane cách khoảng 240 m và trường mầm non quốc tế được đánh giá cao cách khoảng 270 m.
✓Nền đất cao ven sông, ngập lụt ít xảy ra.
Đánh đổi
!Không có bán lẻ, ẩm thực hay trường học trong tòa nhà và gần như không có đời sống về đêm; Thạnh Mỹ Lợi kém phát triển hơn Thảo Điền.
!Đường Mai Chí Thọ và khu vực tiếp cận Cầu Thủ Thiêm 2 ùn tắc giờ cao điểm; Hầm Thủ Thiêm (có phí) là lựa chọn thay thế vào Quận 1.
!Giá chào cao hơn khoảng 18% so với nhóm dự án cận cao cấp, tức người mua trả trước phần giá trị cho sự riêng tư.
Cần kiểm chứng
?Sổ hồng vẫn đang xử lý hơn hai năm sau đợt bàn giao tháng 2/2024, chưa có xác nhận công khai về việc cấp; cần xác minh tình trạng từng căn với chủ đầu tư.
?Dữ liệu bán lại còn mỏng (độ tin cậy 0,4-0,6) và mức khoảng 123 triệu/m² của penthouse thấp hơn giá ra mắt 158 triệu/m²; nên yêu cầu giao dịch thực tế để đối chiếu.
?Căn penthouse được bàn giao thô nên cần dự trù chi phí hoàn thiện.
Loại căn hộ
3BR
3 PN · 3 PT · 197 m²
27 tỷ – 30 tỷ
144 triệu/m²
Thuê: 75 triệu - 112 triệu/tháng
Gia đình đang phát triển
4BR
4 PN · 4 PT · 296 m²
40 tỷ – 45 tỷ
144 triệu/m²
Thuê: 122 triệu - 162 triệu/tháng
Gia đình đang phát triển
Penthouse
4–5 PN · 4–5 PT · 397–528 m²
Đang rà soát
≈ 51,61 tỷ – 68,64 tỷ ước
130 triệu/m²
Gia đình đang phát triển
Thông tin dự án
Chủ đầu tư
CapitaLand Development
Tình trạng
Bàn giao 2024
Tổng số căn
88
Số tòa
1
Thông tin pháp lý
Ngày mở bán
2021-12
Ngày bàn giao
2024-02
Giấy phép xây dựng
Đã duyệt
Sổ hồng
in_progress
Ghi chú pháp lý
Bàn giao hoàn tất tháng 2/2024. CapitaLand Development có tiền lệ nộp hồ sơ cấp sổ hồng trong thời hạn quy định sau bàn giao. Tìm kiếm tháng 10/2026 (sổ hồng, bàn giao, pháp lý chủ đầu tư) chưa thấy xác nhận công khai về việc cấp sổ hồng cho người mua; trạng thái ghi nhận là đang tiến hành. Công dân Việt Nam sở hữu lâu dài; người nước ngoài chịu thời hạn 50 năm theo quy định pháp luật. Đồng phát triển bởi CapitaLand Development và Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thiên Đức. Nên xác minh tình trạng sổ hồng của từng căn với chủ đầu tư.
Tiện ích
👨👩👧Family: Hồ bơi trẻ em và phòng vui chơi trong nhà có tại dự án; không có trường học trong khu. Các trường quốc tế ở Thảo Điền cách khoảng 5 km.
🏋️Fitness: Phòng gym, phòng xông hơi và 45 hồ bơi bao gồm hồ bơi riêng trong căn 4 phòng ngủ — thuộc hàng tốt nhất về tiện ích thể thao trên mỗi cư dân trong các tòa nhà căn hộ TP.HCM.
🏖️Lifestyle: Phòng xì gà và vườn trên cao với tầm nhìn sông Sài Gòn là tiện ích xã hội chính. Không có bán lẻ, ăn uống hay thương mại trong dự án.
🛒Convenience: Hệ thống đỗ xe thông minh tự động đầu tiên Việt Nam; bãi xe máy và dịch vụ concierge 24/7. Không có tiện ích mua sắm hay thương mại trong dự án.
Đường 60-TMLĐường Mai Chí ThọĐường Nguyễn Thị Định
🔇 Trung bình ồn🌊 Trung bình ngập🛣️ Không gần cao tốc
Người mua Việt Nam có thu nhập cao và người nước ngoài ưu tiên sự riêng tư hơn vị trí gần trung tâm. Với 88 căn, đây là một trong những cộng đồng dân cư nhỏ nhất và được quản lý chặt chẽ nhất tại TP.HCM.
Lưu ý (không phải vấn đề lớn)
⚠️ Giao thông
Đường Mai Chí Thọ là trục giao thông chính; khu vực tiếp cận Cầu Thủ Thiêm 2 thường ùn tắc nặng vào ...
Đường Mai Chí Thọ là trục giao thông chính; khu vực tiếp cận Cầu Thủ Thiêm 2 thường ùn tắc nặng vào buổi sáng và tối giờ cao điểm.
→ Hai lựa chọn vào Quận 1: Hầm Thủ Thiêm (có phí) hoặc Cầu Thủ Thiêm 2, linh hoạt tuyến đường khi ùn tắc.
🌊 Ngập lụt
Thạnh Mỹ Lợi nằm trên nền đất tương đối cao ở bờ đông sông Sài Gòn; ngập lụt ít xảy ra hơn so với cá...
Thạnh Mỹ Lợi nằm trên nền đất tương đối cao ở bờ đông sông Sài Gòn; ngập lụt ít xảy ra hơn so với các khu vực trũng thấp khác của TP. Thủ Đức.
→ Vị trí địa hình cao giúp giảm nguy cơ ngập; không cần hạ tầng chống ngập đặc biệt cho vị trí này.
Địa điểm nổi bật
Hệ Thống Đỗ Xe Tự Động Thông Minh
Hệ thống đỗ xe tự động thông minh đầu tiên được triển khai trong tòa nhà dân cư tại Việt Nam, cho phép cư dân lấy xe qua thẻ căn hộ mà không cần di chuyển thủ công qua nhiều tầng dốc.
Phòng Xì Gà
Phòng xì gà chỉ dành riêng cho cư dân — hiếm gặp trong các tòa nhà dân cư Việt Nam, phù hợp với định vị siêu cao cấp lấy cảm hứng Monaco của tòa nhà.
Vườn Trên Cao
Khu vườn sân thượng trên các tầng cao với tầm nhìn toàn cảnh sông Sài Gòn. Là không gian ngoài trời cộng đồng chính bên cạnh các tiện ích hồ bơi tầng cao.
Hồ Bơi Tầng Cao
Tòa nhà có tổng cộng 45 hồ bơi — con số cao nhất trong bất kỳ dự án căn hộ đơn lẻ nào tại TP.HCM. Các hồ bơi chung tầng cao nằm ở tầng trên với tầm nhìn ra sông Sài Gòn.
Gara Siêu Xe
Cơ sở chuyên dụng để lưu trữ và trưng bày xe hạng sang và siêu xe với bãi đỗ xe chuyên biệt. Loại tiện ích này hiếm gặp trong các dự án nhà ở Việt Nam.
Khám phá bất động sản
Bàn giao 2024
