DEFINE là tòa căn hộ siêu cao cấp 26 tầng do CapitaLand Development phát triển, tọa lạc trên khu đất 0,45 hecta tại Phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức. Tòa nhà chỉ có 88 căn hộ — 4 căn mỗi tầng — mỗi căn đều có thang máy riêng; căn 3 phòng ngủ có vườn riêng và căn 4 phòng ngủ có hồ bơi riêng.
Khu vực
73*
Điểm Gia đình
Tốt
Điểm cộng gia đình đáng kể, với Kinderland International Preschool — một trong những trường mầm non tư thục được xếp hạng cao nhất TP.HCM — cách 270m, và Saigon Star International School trong bán kính 620m.
86*
Điểm Giải trí
Xuất sắc
Tiện ích lifestyle đa dạng ngay trước cửa, trọng tâm là Faifo Lane sát bên — khu bán lẻ và ẩm thực nhỏ gọn với các quán cà phê và nhà hàng bình dân trong tầm đi bộ dễ dàng.
71
Tiện nghi
Tốt
Tiện ích hàng ngày ổn, với siêu thị sát bên và cửa hàng tiện lợi cách 220m đáp ứng nhu cầu thiết yếu không cần xe.
63
Sức khỏe
Tốt
Tiếp cận y tế đáp ứng tốt nhu cầu thường ngày, với phòng khám nha khoa và nhà thuốc trong bán kính 250m; Bệnh viện Quốc tế Vinmec Central Park cách 4,6km cho nhu cầu chuyên khoa hoặc cấp cứu.
81
Tiếp cận giao thông
Xuất sắc
Tiếp cận giao thông công cộng ổn, với trạm xe buýt trong bán kính 240m; ga Metro Tuyến 1 An Phú cách 4,5km — di chuyển nối chuyến ngắn để kết nối tàu điện về trung tâm thành phố.
94
Dễ đi lại
Xuất sắc
34 phút đến Q1 Bến Thành qua D4. 5 phút đi bộ đến trạm xe buýt.
0
Giải trí đêm
Dưới TB
Không có cảnh sống về đêm tại khu vực này của Thạnh Mỹ Lợi — khu phố chủ yếu là dân cư với không có quán bar đích đến, câu lạc bộ hay địa điểm hoạt động khuya trong vùng lân cận.
62
Yên tĩnh
Tốt
Tiếng ồn môi trường ở mức trung bình — khu vực liền kề mang tính dân cư, nhưng một vài điểm giải trí trong bán kính 700m khiến khu vực không thực sự yên tĩnh vào buổi tối.
* Điểm số bao gồm tiện ích trong nội khu đang quy hoạch / xây dựng, chưa đi vào hoạt động.
Domo Scores™
7
🏠 Chủ nhà
Khá
6.5
📈 Nhà đầu tư
Khá
Phù hợp để ở hơn để đầu tư.
DEFINE là địa chỉ cao cấp cộng đồng nhỏ độc quyền nhất TP.HCM — 88 căn hộ, tất cả có thang máy riêng, trong tòa nhà do CapitaLand quản lý, đã bàn giao tháng 2/2024. Người mua trả phí bảo hiểm đáng kể so với phân khúc upper-mid để đổi lấy sự riêng tư và tiện ích siêu cao cấp nội khu; di chuyển đến Quận 1 mất 40–60 phút giờ cao điểm, và tập người mua lại trên thị trường thứ cấp khá hẹp.
🏠 Chủ nhà
Đáng giá tiền
5.9
Chất lượng sống
7.8
Pháp lý & bàn giao
7.2
Vị trí & kết nối
7
📈 Nhà đầu tư
Đáng giá tiền
5.9
Lợi nhuận & thanh khoản
6.5
Pháp lý & bàn giao
7.2
Nhu cầu khu vực
6.7
Tại sao điểm khác nhau?
Chủ nhà: Lựa chọn cao cấp phù hợp cho chủ nhà coi trọng sự riêng tư tuyệt đối và uy tín thực thi của CapitaLand. Với chỉ 88 căn và thang máy riêng cho mỗi căn hộ, DEFINE mang lại mức độ độc quyền mà ít dự án TP.HCM có được; Kinderland International Preschool và Saigon Star International School cách chưa đến 1,1 km. Hạn chế: giá cao hơn đáng kể so với trung vị phân khúc upper-mid, và diện tích đất 0,45 ha đồng nghĩa không gian xanh chủ yếu là vườn trên cao.
Nhà đầu tư: Kênh giữ tài sản dành cho nhà đầu tư chấp nhận thanh khoản thứ cấp hạn chế. Lợi suất cho thuê gộp khoảng 4% được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê thực tế và thương hiệu CapitaLand, nhưng nhóm người mua lại rất hẹp — siêu cao cấp tại Thạnh Mỹ Lợi đòi hỏi kiên nhẫn khi bán. Sổ hồng vẫn đang xử lý tính đến tháng 5/2026, tạo thêm rào cản thủ tục cho những ai muốn thoát hàng trong ngắn hạn.
Giá & Thị trường
Giá thị trường
137 triệu/m²
📈+10% từ mở bán
Khoảng giá
123 triệu – 153 triệu/m²
Giá căn hộ
27 tỷ – 45 tỷ
Thuê
75 triệu – 162,5 triệu/tháng
Giá mở bán
125 triệu/m²
Lợi suất cho thuê ước tính4.0%
•🟢 Thị trường căn hộ thứ cấp TP.HCM đạt trung bình 67 triệu/m² trong Q1/2026, tăng 32% so với cùng kỳ — mức 137 triệu/m² của DEFINE phản ánh phân khúc UHNW riêng biệt, vận hành phần lớn độc lập với thị trường thứ cấp rộng hơn (CBRE, Q1/2026).
•🟢 Tăng trưởng GDP 7,83% của Việt Nam trong Q1/2026 và dòng FDI mạnh củng cố niềm tin của người mua thu nhập cao — yếu tố hỗ trợ nhu cầu siêu cao cấp (CBRE, tháng 5/2026).
•🟡 Metro Tuyến 1 đã vận hành với ga An Phú cách DEFINE 4,5km — bổ sung lựa chọn đi lại cho nhân viên và khách, dù cư dân phân khúc này thường đi ô tô.
•🔴 Lãi suất thả nổi 12–15% và sổ hồng vẫn đang xử lý thu hẹp tập người mua thứ cấp cần vay vốn hoặc cần sổ hoàn chỉnh để giao dịch.
Đây có phải deal tốt?
Dự án
Giá
Khoảng cách
DEFINE
137 triệu/m²
—
The Nassim Thao Dien
Cùng phân khúc siêu cao cấp, định giá m² tương đương
Thảo Điền phát triển hơn với bán lẻ và trường quốc tế trong tầm đi bộ
Metropole Thu Thiem
Tương đương hoặc cao hơn theo m² — hưởng lợi từ vị trí liền kề CBD tại Thủ Thiêm
Tầm nhìn trực tiếp Quận 1 và kết nối tốt hơn, nhưng kém riêng tư hơn DEFINE
D'Edge Thao Dien
Một bậc giá dưới DEFINE, cũng do CapitaLand phát triển
Đời cũ hơn tại Thảo Điền — tòa nhà đông đúc hơn, khu dân cư kết nối tốt hơn
Bạn có nên mua?
Phù hợp cho:
✓Chủ nhà thu nhập cao coi trọng sự riêng tư tuyệt đối hơn gần CBD
✓Gia đình có con nhỏ — Kinderland International Preschool cách 270m, Saigon Star International School cách 1,1km
✓Người mua muốn căn 4PN sẵn sàng ở kèm hồ bơi riêng từ chủ đầu tư niêm yết Singapore
Không lý tưởng cho:
✗Người đi làm CBD hàng ngày — 40–60 phút giờ cao điểm từ Thạnh Mỹ Lợi
✗Người mua tìm hàng sơ cấp — tất cả 88 căn đã bán hết khi ra mắt tháng 12/2021
Biến động giá
Thị trường căn hộ thứ cấp TP.HCM đang tăng giá mạnh trong năm 2026, và mức giá siêu cao cấp của DEFINE đặt sản phẩm ra ngoài chu kỳ thị trường trung cấp.
Điểm cần cân nhắc
Điểm mạnh
✓88 căn, thang máy riêng cho mỗi căn hộ và quản lý CapitaLand — mức độ độc quyền và tiêu chuẩn vận hành không đâu sánh được trong phân khúc này
✓Đã bàn giao tháng 2/2024, không rủi ro thi công; đạt chứng nhận BCA Green Mark Gold; căn 4PN có hồ bơi riêng ~26m²
✓Kinderland International Preschool cách 270m và Saigon Star International School trong bán kính 620m — lựa chọn giáo dục quốc tế hàng đầu ngay trước cửa
✓Nền đất cao tại Thạnh Mỹ Lợi trên bờ đông sông Sài Gòn — ít bị ngập lụt hơn phần lớn TP. Thủ Đức
Đánh đổi
!Giá cao hơn ~28% so với trung vị nhóm ngang hàng upper-mid — người mua trả thêm cho sự độc quyền và thương hiệu, không phải hiệu quả vị trí
!Thạnh Mỹ Lợi kém phát triển hơn Thảo Điền hay Thủ Thiêm; di chuyển bằng xe hơi giờ cao điểm 40–60 phút đến Quận 1 là hạn chế chính trong ngày thường
!Nguồn cung thứ cấp rất mỏng — chỉ có 88 căn nên hiếm khi có hàng rao bán; thoát hàng đòi hỏi kiên nhẫn
Cần kiểm chứng
?Sổ hồng đang được xử lý nhưng chưa hoàn tất tính đến tháng 5/2026 — xác nhận trạng thái hiện tại với người bán hoặc ban quản lý trước khi giao dịch
?Căn penthouse được bàn giao thô — xác nhận tình trạng hoàn thiện nội thất với mọi listing penthouse trước khi đặt cọc
Loại căn hộ
3BR
3 PN · 3 PT · 197 m²
27 tỷ – 30 tỷ
137 triệu/m²
Thuê: 75 triệu - 112,5 triệu/tháng
Gia đình đang phát triển
4BR
4 PN · 4 PT · 296 m²
40 tỷ – 45 tỷ
138 triệu/m²
Thuê: 122,5 triệu - 162,5 triệu/tháng
Gia đình đang phát triển
Penthouse
4–5 PN · 4–5 PT · 397–528 m²
Đang rà soát
83 tỷ – 200 tỷ
137 triệu/m²
Gia đình đang phát triển
Thông tin dự án
Chủ đầu tư
CapitaLand Development
Tình trạng
Bàn giao 2024
Tổng số căn
88
Số tòa
1
Thông tin pháp lý
Ngày mở bán
2021-12
Ngày bàn giao
2024-02
Giấy phép xây dựng
Đã duyệt
Sổ hồng
in_progress
Ghi chú pháp lý
Bàn giao hoàn tất tháng 2/2024. CapitaLand Development có tiền lệ nộp hồ sơ cấp sổ hồng trong thời hạn quy định sau bàn giao. Chưa có xác nhận công khai về việc cấp sổ hồng cho người mua tính đến tháng 5/2026; trạng thái ghi nhận là đang tiến hành. Công dân Việt Nam sở hữu lâu dài; người nước ngoài chịu thời hạn thuê 50 năm theo quy định pháp luật. Đồng phát triển bởi CapitaLand Development và Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thiên Đức.
Tiện ích
👨👩👧Family: Hồ bơi trẻ em và phòng vui chơi trong nhà có tại dự án; không có trường học trong khu. Các trường quốc tế ở Thảo Điền cách khoảng 5 km.
🏋️Fitness: Phòng gym, phòng xông hơi và 45 hồ bơi bao gồm hồ bơi riêng trong căn 4 phòng ngủ — thuộc hàng tốt nhất về tiện ích thể thao trên mỗi cư dân trong các tòa nhà căn hộ TP.HCM.
🏖️Lifestyle: Phòng xì gà và vườn trên cao với tầm nhìn sông Sài Gòn là tiện ích xã hội chính. Không có bán lẻ, ăn uống hay thương mại trong dự án.
🛒Convenience: Hệ thống đỗ xe thông minh tự động đầu tiên Việt Nam; bãi xe máy và dịch vụ concierge 24/7. Không có tiện ích mua sắm hay thương mại trong dự án.
🔒 An ninh🅿️ Bãi đỗ xe🏍️ Bãi xe máy
Vị trí & Di chuyển
DEFINE
19 phút
Quận 1
45 phút
Sân bay Tân Sơn Nhất
49 phút
Sân bay Long Thành
Trung tâm (giờ cao điểm)
24 phút
Trung tâm (ngoài giờ)
19 phút
Sân bay (giờ cao điểm)
51 phút
Sân bay (ngoài giờ)
45 phút
Long Thành (giờ cao điểm)
53 phút
Long Thành (ngoài giờ)
49 phút
🚇
Metro
Ga An Phú
4.5km
🛍️
TTTM
Faifo Lane
Sát bên
🛒
Siêu thị
BaeMart - SeaFood
Sát bên
🏫
Trường QT
Trường Quốc tế Saigon Star
Gần đó
🏥
Bệnh viện
Vinmec Central Park International Hospit…
4.6km
🌳
Công viên
Ha Do Park
Gần đó
Đường chính
Đường 60-TMLĐường Mai Chí ThọĐường Nguyễn Thị Định
🔇 Trung bình ồn🌊 Trung bình ngập🛣️ Không gần cao tốc
Người mua Việt Nam có thu nhập cao và người nước ngoài ưu tiên môi trường sống siêu riêng tư hơn là gần CBD. Với 88 căn và thang máy riêng xuyên suốt, DEFINE thu hút các chuyên gia cấp cao và giám đốc điều hành đánh giá cao tiêu chuẩn quản lý CapitaLand cùng sự ẩn mình thực sự trong cuộc sống dân cư.
Lưu ý (không phải vấn đề lớn)
⚠️ Giao thông
Đường Mai Chí Thọ là trục giao thông chính; khu vực tiếp cận Cầu Thủ Thiêm 2 thường ùn tắc nặng vào ...
Đường Mai Chí Thọ là trục giao thông chính; khu vực tiếp cận Cầu Thủ Thiêm 2 thường ùn tắc nặng vào buổi sáng và tối giờ cao điểm.
→ Hai lựa chọn vào Quận 1: Hầm Thủ Thiêm (có phí) hoặc Cầu Thủ Thiêm 2, linh hoạt tuyến đường khi ùn tắc.
🌊 Ngập lụt
Thạnh Mỹ Lợi nằm trên nền đất tương đối cao ở bờ đông sông Sài Gòn; ngập lụt ít xảy ra hơn so với cá...
Thạnh Mỹ Lợi nằm trên nền đất tương đối cao ở bờ đông sông Sài Gòn; ngập lụt ít xảy ra hơn so với các khu vực trũng thấp khác của TP. Thủ Đức.
→ Vị trí địa hình cao giúp giảm nguy cơ ngập; không cần hạ tầng chống ngập đặc biệt cho vị trí này.
Địa điểm nổi bật
Hệ Thống Đỗ Xe Tự Động Thông Minh
Hệ thống đỗ xe tự động thông minh đầu tiên được triển khai trong tòa nhà dân cư tại Việt Nam, cho phép cư dân lấy xe qua thẻ căn hộ mà không cần di chuyển thủ công qua nhiều tầng dốc.
Phòng Xì Gà
Phòng xì gà chỉ dành riêng cho cư dân — hiếm gặp trong các tòa nhà dân cư Việt Nam, phù hợp với định vị siêu cao cấp lấy cảm hứng Monaco của tòa nhà.
Vườn Trên Cao
Khu vườn sân thượng trên các tầng cao với tầm nhìn toàn cảnh sông Sài Gòn. Là không gian ngoài trời cộng đồng chính bên cạnh các tiện ích hồ bơi tầng cao.
Hồ Bơi Tầng Cao
Tòa nhà có tổng cộng 45 hồ bơi — con số cao nhất trong bất kỳ dự án căn hộ đơn lẻ nào tại TP.HCM. Các hồ bơi chung tầng cao nằm ở tầng trên với tầm nhìn ra sông Sài Gòn.
Gara Siêu Xe
Cơ sở chuyên dụng để lưu trữ và trưng bày xe hạng sang và siêu xe với bãi đỗ xe chuyên biệt. Loại tiện ích này hiếm gặp trong các dự án nhà ở Việt Nam.
Khám phá bất động sản
